Chào luật sư

Tôi có bán đất cho bà a chỉ có 1 bản giấy cọc do bên bà a giữ, bà a đặt cọc giữ chân tôi 5triệu có ghi phạt cọc gấp 5lần nếu hủy cọc(đầu tiên ghi "bên mua" sẽ đền gấp 5 lần cọc xong về sau tôi thấy có gạch đi ghi lại thành "bên bán" viết ra bên ngoài lề giấy cọc), Có hẹn là nếu sau 15ngày bên mua không qua làm giấy tờ và đặt thêm tiền cọc thì số tiền 5 triệu mất. Sau 12 ngày bà a có qua đưa thêm 100 triệu để đi rút bìa xóa nợ ngân hàng(100triệu không ghi đền cọc). nhưng lại không làm giấy tờ cho tôi. Giờ đã hơn 2tháng nhưng bà a biện nhiều lý do hk qua làm giấy tờ chuyển đổi quyền sở hữu, tôi có thương lượng ghi thêm vào giấy đặt cọc viết tay ngày hẹn làm giấy tờ cùng ngày giao số tiền còn lại nhưng bà a không chịu muốn kéo dài thời gian. Vậy với giấy tờ cọc bị sửa chữa và ngày hẹn như vậy, Giờ tôi múa bán cho người khác thì có bị coi là hủy cọc hay không, có phải trả lại số tiền cọc và đền cọc không, nếu đền cọc thì tổng số tiền đền sẽ là bao nhiêu.

Xin cảm ơn.