Hiện nay, xu hướng mua nhà ở dự án đang ngày càng tăng ở các tỉnh, thành phố. Tuy nhiên, rất nhiều trường hợp vì không nắm được tính pháp lý của Hợp đồng mà người mua đã phải chịu những rủi ro không nên có, đặc biệt là đối với nhà ở hình thành trong tương lai. Vì vậy, người mua nhà cần lưu ý những vấn đề sau để tự bảo vệ quyền lợi của mình khi mua nhà dự án:

1. Hồ sơ pháp lý của dự án:

Một dự án để được xây dựng, kinh doanh đều cần trải qua đáp ứng được những điều kiện pháp lý nhất định. Người mua khi giao kết hợp đồng đối với chủ đầu tư dự án cần lưu ý những giấy tờ sau:

- Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh của chủ đầu tư (Luật doanh nghiệp 2014): trong đó phải có ngành nghề kinh doanh bất động sản.

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc Quyết định cấp đất, cho thuê đất cho chủ dự án (Luật Đất đai 2013): xác định nguồn gốc và thẩm quyền của của chủ đầu tư đối với diện tích đất dự án.

- Văn bản chấp thuận đầu tư (Điều 9 Nghị định 99/2015/NĐ-CP): đảm bảo sự chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Văn bản xác nhận chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ thuế: chủ đầu tư dự án có nghĩa vụ nộp các loại thuế Giá trị gia tăng (Khoản 10 Điều 7 Thông tư 219/2013/TT-BTC), Thuế thu nhập doanh nghiệp (Khoản 1 Điều 4 Thông tư 78/2014/TT-BTC), Lệ phí môn bài (Nghị định 139/2016/NĐ-CP), Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (Thông tư 153/2011/TT-BTC). Tuy nhiên, đây là quan hệ giữa chủ đầu tư và cơ quan thuế nên người mua nhà không bắt buộc phải kiểm tra.

- Cam kết bảo lãnh của Ngân hàng đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ cho chủ đầu tư (Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Điều 12 Thông tư 07/2015/TT-NHNN): đối với nhà ở hình thành trong tương lai thì văn bản này là bắt buộc để tránh việc chủ đầu tư giao trễ hoặc treo dự án dẫn đến không giao nhà đúng thời hạn cam kết với khách hàng. Cam kết bảo lãnh phải được lập thành Thư bảo lãnh và Hợp đồng bảo lãnh mới có giá trị ràng buộc nghĩa vụ pháp lý của Ngân hàng.

- Giấy phép xây dựng (Điều 89 Luật xây dựng 2014): nếu dự án thuộc đối tượng phải có giấy phép xây dựng thì người mua cũng cần kiểm tra để tránh rủi ro

- Biên bản nghiệm thu (khoản 1 Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản 2014): chỉ ký hợp đồng mua nhà hình thành trong tương lai khi có Biên bản nghiệm thu phần móng nhà. Khi các bên giao nhận nhà đã hoàn thành cũng cần có Biên bản nghiệm thu để đảm bảo cho việc khiếu nại về những phát sinh sau này.

2. Hợp đồng mua bán nhà ở:

Đối với hợp đồng mua bán nhà ở chung cư, cần chú ý những nội dung sau:

- Hình thức của hợp đồng (Nghị định 76/2015/NĐ-CP): Hình thức hợp đồng các bên có thể tham khảo theo phụ lục của Nghị định 76; đồng thời phải công chứng, chứng thực để đảm bảo tính pháp lý.

- Thẩm quyền ký kết: Người ký kết hợp đồng với người mua nhà phải là người có quyền đại diện Chủ đầu tư (có thể xem theo Giấy đăng ký kinh doanh). Trong trường hợp ủy quyền phải có Hợp đồng ủy quyền được công chứng, chứng thực hợp pháp.

- Thời hạn có hiệu lực của hợp đồng: Người mua nhà cần nắm được thời điểm có hiệu lực và thời điểm chấm dứt hiệu lực, các trường hợp dẫn đến hợp đồng chấm dứt, các trường hợp bất khả kháng,…

- Giá cả, phương thức thanh toán: Người mua nhà cần phải nghiên cứu kỹ giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành, đồng thời nghiên cứu các nhà ở xung quanh để tránh mua phải giá cao.

Theo khoản 1 Điều 57 Luật kinh doanh bất động sản 2014 thì việc thanh toán có thể chia làm nhiều lần:

      + Lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng;

      + Tổng các lần sau không quá 70% giá trị hợp đồng, nếu bên bán là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì không quá 50%;

Khi người mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thì mức thanh toán tối đa không được quá 95%. Việc thanh toán sẽ được hoàn tất sau khi khi bên mua được cấp Giấy này.

- Quyền và nghĩa vụ của các bên (Điều 58 Luật kinh doanh bất động sản 2014): người mua nhà cần phải hiểu và sử dụng hiệu quả những quyền lợi và nghĩa vụ của mình cũng như biết quyền và nghĩa vụ của bên bán để thực hiện hợp đồng được hiệu quả hơn.

Trên đây là những nội dung mà người mua nhà cần lưu ý khi mua nhà chung cư, đặc biệt là nhà ở hình thành trong tương lai. Mong rằng bài viết có thể giúp ích cho những ai đang hoặc sẽ mua nhà chung cư, nhà ở hình thành trong tương lai.