Quy hoạch “treo” là tình trạng diễn ra phổ biến ở nhiều địa phương, không chỉ gây lãng phí quỹ đất mà còn khiến cho đời sống của người dân thuộc diện quy hoạch gặp nhiều bất tiện. Nhất là với những trường hợp không thể xây mới dù nơi ở cũ đã quá xuống cấp. Nhưng kể từ năm 2021, thực trạng này đã có biến chuyển theo hướng tích cực.

Dính quy hoạch "treo" vẫn được xây, sửa nhà - Minh họa

1. Quy hoạch “treo” là gì?

Căn cứ theo quy định tại Điều 49 Luật Đất đai 2013 (được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch 2018) thì quy hoạch “treo” có thể được hiểu là:

Tình trạng mà diện tích đất được ghi trong kế hoạch sử dụng đất của cấp huyện nhưng vẫn chưa có quyết định thu hồi để thực hiện dự án hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong thời hạn 03 năm kể từ khi công bố.

Theo khoản 2 Điều 3 Luật Đất đai 2013, quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu nhất định và nhu cầu của các ngành, lĩnh vực đối với từng địa phương trong một khoảng thời gian xác định.

Còn kế hoạch sử dụng đất là việc phân chia quy hoạch sử dụng đất theo thời gian để thực hiện trong kỳ quy hoạch.

2. Có được xây nhà trên đất quy hoạch “treo”?

Theo quy định cũ, đối với những khu vực đã có quy hoạch phân khu xây dựng và ghi vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì cơ quan chức năng chỉ có thể cấp phép xây dựng có thời hạn để sửa chữa, cải tạo, mà không được xây mới.

Tuy nhiên, theo hướng dẫn mới tại 5 Điều 94 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung 2020), kể từ ngày 01/01/2021, cơ quan chức năng được quyền cấp phép xây dựng có thời hạn đối với cả nhà ở riêng lẻ xây dựng mới trên đất thuộc diện quy hoạch “treo” nếu đáp đủ những điều kiện sau đây:

1. Đã quá 03 năm kể từ ngày công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm mà chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa cho phép chuyển mục đích sử dụng đất mà không có điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố.

2. Thuộc khu vực có quy hoạch phân khu xây dựng, phân khu xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết, quy hoạch chi tiết xây dựng khu chức năng nhưng chưa thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất.

3. Phù hợp với quy mô công trình do UBND cấp tỉnh quy định cho từng khu vực và thời hạn tồn tại của công trình theo kế hoạch thực hiện quy hoạch.

4. Phù hợp với mục đích sử dụng đất được ghi nhận trên giấy tờ về đất đai.

5. Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt. 

6. Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông…

7. Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ không trái với quy định.

8. Có hồ sơ đề nghị cấp phép hợp lệ.

Lưu ý, khi hết thời hạn ghi trong giấy phép và có quyết định thu hồi đất thì chủ đầu tư cam kết tự phá dỡ công trình. Nếu không tự phá dỡ thì bị cưỡng chế và chịu mọi chi phí cho việc phá dỡ. Quá thời hạn này mà quy hoạch chưa thực hiện được thì được tiếp tục sử dụng cho đến khi có quyết định thu hồi đất. 

3. Thành phần hồ sơ xin cấp phép

Khoản 1 Điều 95 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung 2020) quy định các tài liệu trong bộ hồ sơ cấp phép xây dựng mới đối với nhà ở riêng lẻ bao gồm:

- Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;

- Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất;

- Bản vẽ thiết kế xây dựng;

- Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn.

4. Thủ tục cấp phép

Trình tự cấp phép xây dựng tạm thời đối với nhà ở riêng lẻ được quy định như sau:

1. Chủ đầu tư nộp 02 bộ hồ sơ đề nghị cấp giấy phép tại UBND cấp huyện.

2. Cơ quan tiếp nhận ghi giấy biên nhận nếu hồ sơ đáp ứng theo quy định hoặc hướng dẫn hoàn thiện nếu hồ sơ chưa đầy đủ.

3. Trong thời hạn 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ, cơ quan tiếp nhận phải thẩm định hồ sơ, kiểm tra thực địa.

4. Qua thẩm định mà thấy chưa hợp lệ thì thông báo cho chủ đầu tư hoàn thiện. Nếu vẫn chưa đúng thì trong thời hạn 05 ngày làm việc phải thông báo lần hai. Nếu vẫn không đáp ứng được thì trong vòng 03 ngày làm việc phải thông báo đến chủ đầu tư về lý do không cấp giấy phép.

5. Kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, phải hoàn thành việc cấp giấy phép trong thời gian 15 ngày. Nếu quá thời hạn nhưng vẫn cần phải xem xét thêm thì được gia hạn thêm 10 ngày và thông báo cho chủ đầu tư.