Năm 2016, bất động sản được dự đoán sẽ thành cơ sốt mới; do đó, mình tổng hợp lại một số thắc mắc của các thành viên và câu trả lời để mọi người cùng tiện theo dõi, năm bắt thông tin và thảo luận.

1. Trường hợp Diện tích căn hộ trong hợp đồng nhỏ hơn diện tích thực tế

Hỏi:

Em có đặt cọc 20 triệu mua một căn hộ có diện tích 59.33m2 (DTCH), trong vòng 10 ngày sau khi đặt cọc cần phải đóng 20% HĐ với chủ đầu tư (CĐT) nếu không sẽ mất cọc (điều khoản ghi trong giấy cọc nếu bên mua không mua hoặc bên bán không bán đúng sản phẩm thì bị mất cọc). Tuy nhiên khi em xem chi tiết lại kích thước bản vẽ mặt bằng căn hộ và tính diện tích căn hộ lại thì thấy CĐT đã tính sai (tính phủ bì tường bao ngoài và tim tường chung giữa các căn hộ) thực tế chỉ khoảng 56m2. Em có yêu cầu CĐT điều chỉnh lại HĐ lại theo diện tích này thì CĐT không chịu và nói em sẽ mất cọc nếu không ký HĐ.

Trong HĐ mẫu trước khi em đóng tiền cọc thì phần tính diện tích ghi nguyên văn như sau:

“Diện Tích sàn Căn Hộ” là phần diện tích được xác định theo nguyên tắc tính từ tim tường đối với tường chung với căn hộ khác và tường bao mép ngoài của căn hộ, bao gồm: diện tích sàn bên trong căn hộ, diện tích phần thềm riêng trước cửa vào căn hộ, ban công, lôgia (nếu có). Diện tích căn hộ bao gồm cả diện tích mặt bằng khung cột, hệ thống kỹ thuật bên trong căn hộ và gờ để máy lạnh được tính phủ bì.

Định nghĩa Diện Tích Căn Hộ này được dùng để tính toán giá trị hợp đồng được nêu tại Điều 3 của Hợp đồng này "

Với cách ghi này em hiểu trước đó là tính DTCH theo tim tường chung và tim tường bao. Điều này căn cứ theo thông tư số 16/2010/TT-BXD.

Vậy nếu em khởi kiện CĐT ra Tòa thì với những bằng chứng như trên em có được lấy lại số cọc trên hay không? Và án phí bên CĐT sẽ phải trả nếu họ thua phải không?

Trả lời:

Vấn đề được luật sư Đào Thị Liên công ty Luật Tiền Phong xin được tư vấn như sau: 

Theo như thông tin bạn cung cấp, bạn đã ký hợp đồng đặt cọc để mua căn hộ có diện tích 59,33 m2 nhưng khi bạn kiểm tra lại bản vẽ và tính toán thì thấy căn hộ bạn đặt mua có thể bị thiếu. Bạn đã liên hệ với chủ đầu tư yêu cầu điều chỉnh lại nhưng không được chấp thuận.

Trong trường hợp này bạn có quyền yêu cầu Chủ đầu tư tuân thủ hợp đồng đặt cọc, phải ký hợp đồng chuyển nhượng cho bạn căn hộ có diện tích  59,33 m2 như trong giấy tờ đặt cọc đã cam kết. Nếu chủ đầu tư không có đủ diện tích căn hộ để chuyển nhượng cho bạn, bạn có quyền phạt cọc với chủ đầu tư vì đã vi phạm cam kết trong hợp đồng đặt cọc.

Nếu trong hợp đồng không có thỏa thuận về mức phạt cọc, bạn được quyền đòi lại số tiền đặt cọc và phạt bên vi phạm số tiền bằng với số tiền bạn đã đặt cọc. Án phí tòa án bên nào thua bên đó phải chịu.

- Luật sư Đào Thị Liên -

Hỏi:

Nếu ra tòa họ đồng ý sửa lại diện tích đó nhưng trong hợp đồng có 1 điều khoản như sau:

"Hai Bên hiểu và đồng ý rằng, sự khác biệt (nếu có) giữa diện tích thực tế so với Diện tích căn hộ được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu trên GCNQSHCH, sẽ không làm phát sinh tăng hoặc giảm diện tích Căn Hộ theo Hợp Đồng này. Các bên cam kết không khiếu nại khi diện tích thực tế khác so với diện tích được ghi nhận trên GCNQSHCH"

Vì theo em mới được biết thì có thể khi cơ quan cấp GCNQSHCH họ có thể tính diện tích được cấp chỉ theo thông thủy, nghĩa là thưc tế diện tích chỉ còn lại là 53m2 thôi. Đây cũng là lí do vì sao thông tư 16 của BXD đang mâu thuẫn với nghị định 71 của CP.

Vậy khi đó em có quyền đòi họ bỏ điều khoản trên rồi mới ký hợp đồng hay không?

Trả lời:

Theo quy định của pháp luật hiện nay, diện tích căn hộ chung cư được hai bên xác định theo 1 trong 2 nguyên tắc: diện tích thông thủy hoặc diện tích tính từ tim tường, nội dung này không có gì mâu thuẫn giữa nghị định 71/2010/NĐ - CP và Thông tư 16/2009/TT-BXD.

Điều em quan tâm và như thư trước chị đã tư vấn, trong hợp đồng đặt cọc xác định bên bán phải bán cho em căn hộ có diện tích như vậy thì Bên Bán có nghĩa vụ thực hiện việc ký hợp đồng và chuyển nhượng cho em căn hộ có diện tích đã được hai bên xác định trong hợp đồng đặt cọc. Nếu không thực hiện việc đó, bên bán đã vi phạm hợp đồng đặt cọc và phải chịu phạt cọc theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

Trường hợp bên bán ký hợp đồng chuyển nhượng căn hộ cho em nhưng lại quy định rằng diện tích căn hộ có thể thay đổi mà không nêu rõ việc thay đổi là do sự khác biệt về 2 cách tính (ví dụ: hai bên xác định diện tích căn hộ theo nguyên tắc tính phần diện tích thông thủy nhưng cơ quan cấp sổ có thể xác định diện tích căn hộ theo nguyên tắc tính từ tim tường) thì có thể gây bất lợi cho em.

Em cần chú ý thực tế hiện nay khi mua bán căn hộ chung cư, nhiều người nghĩ mình được ở đối với phần diện tích nào chỉ thì tính phần đó thôi để quy ra giá mua căn hộ (diện tích thông thủy) nhưng đúng ra diện tích căn hộ nên được xác định từ tim tường để khi có tranh chấp, ví dụ chủ căn hộ liền kề tác động vào tường gây thiệt hại thì mình có quyền yêu cầu bồi thường. Nếu hợp đồng, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở chỉ công nhận cho mình sở hữu phần diện tích thông thủy thì phần tường thiệt hại mình sẽ rất khó để yêu cầu người gây thiệt hại phải bồi thường trong khi những thiệt hại từ việc này lại ảnh hưởng trực tiếp tới quyền lợi của người sở hữu căn hộ.

Như thông lệ hiện tại, cơ quan cấp sổ sẽ căn cứ hợp đồng, căn cứ hồ sơ chủ đầu tư cung cấp (bản vẽ thiết kế, bản vẽ hoàn công) là các loại văn bản quan trọng để xác định diện tích cho chủ sở hữu và cấp sổ. Ngay cả khi chủ đầu tư đưa cách tính diện tích thông thủy trong hợp đồng em cũng nên yêu cầu chủ đầu từ tính diện tích căn hộ từ tim tường và thống nhất cách tính này trong các hồ sơ liên quan để cơ quan cấp sổ căn cứ vào đó cấp sổ cho em với cả phần tường căn hộ.

Về nguyên tắc, hợp đồng sẽ được hai bên đàm phán một cách dân chủ, nhưng thực tế hợp đồng thường theo ý chí của bên chủ đầu tư soạn thảo, em cứ đề xuất được điều chỉnh các nội dung hợp đồng sao cho đảm bảo quyền lợi của cả hai bên, gặp khó khăn, vướng mắc gì em có điện thoại chị sẽ hộ trợ tư vấn tiếp.

- Luật sư Đào Thị Liên -