Cho thuê nhà là một trong những hình thức kinh doanh dịch vụ lưu trú dài hạn và mang lại thu nhập ổn định theo tháng hoặc theo năm cho người sở hữu được nhiều người lựa chọn kinh doanh.
Trong trường hợp chủ nhà cho thuê với tổng doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống và không phát sinh thêm trong thời gian cho thuê. vậy người cho thuê có phải đóng thuế TNCN hay không?
1. Phương pháp tính thuế trường hợp cho thuê nhà
Căn cứ khoản 1 Điều 9 Thông tư 40/2021/TT-BTC (sửa đổi bởi Thông tư 100/2021/TT-BTC) quy định phương pháp tính thuế đối cá nhân trong một số trường hợp đặc thù được xác định như sau:
(1) Cá nhân cho thuê tài sản
Đối với trường hợp cá nhân cho thuê tài sản có phát sinh doanh thu từ cho thuê tài sản bao gồm:
- Cho thuê nhà, mặt bằng, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi không bao gồm dịch vụ lưu trú.
- Cho thuê phương tiện vận tải, máy móc thiết bị không kèm theo người điều khiển.
- Cho thuê tài sản khác không kèm theo dịch vụ.
Dịch vụ lưu trú không tính vào hoạt động cho thuê tài sản theo hướng dẫn tại khoản này gồm:
- Cung cấp cơ sở lưu trú ngắn hạn cho khách du lịch, khách vãng lai khác.
- Cung cấp cơ sở lưu trú dài hạn không phải là căn hộ cho sinh viên, công nhân và những đối tượng tương tự.
- Cung cấp cơ sở lưu trú cùng dịch vụ ăn uống hoặc các phương tiện giải trí.
(2) Cá nhân cho thuê tài sản khai thuế từng thời kỳ thanh toán hoặc năm dương lịch
Từng lần phát sinh kỳ thanh toán (từng lần phát sinh kỳ thanh toán được xác định theo thời điểm bắt đầu thời hạn cho thuê của từng kỳ thanh toán) hoặc khai thuế theo năm dương lịch.
Cá nhân khai thuế theo từng hợp đồng hoặc khai thuế cho nhiều hợp đồng trên một tờ khai nếu tài sản cho thuê tại địa bàn có cùng cơ quan thuế quản lý.
(3) Doanh thu cho thuê nhà từ 100 triệu đồng/năm trở xuống
Cá nhân chỉ có hoạt động cho thuê tài sản và thời gian cho thuê không trọn năm, nếu phát sinh doanh thu cho thuê từ 100 triệu đồng/năm trở xuống thì thuộc diện không phải nộp thuế GTGT, không phải nộp thuế TNCN.
Trường hợp bên thuê trả tiền thuê tài sản trước cho nhiều năm thì mức doanh thu để xác định cá nhân phải nộp thuế hay không phải nộp thuế là doanh thu trả tiền một lần được phân bổ theo năm dương lịch.
Do đó, trường hợp người có nhà cho thuê nhưng tổng doanh thu của 1 năm dương lịch dưới 100 triệu đồng/năm thì không phải đóng thuế TNCN.
(4) Bên thuê trả tiền trước cho nhiều năm
Đối với trường hợp bên thuê tài sản trả tiền trước cho nhiều năm thì cá nhân cho thuê tài sản khai thuế, nộp thuế một lần đối với toàn bộ doanh thu trả trước.
Theo đó, số thuế phải nộp một lần là tổng số thuế phải nộp của từng năm dương lịch theo quy định.
Lưu ý: Trường hợp có sự thay đổi về nội dung hợp đồng thuê tài sản dẫn đến thay đổi doanh thu tính thuế, kỳ thanh toán, thời hạn thuê thì cá nhân thực hiện khai điều chỉnh, bổ sung theo quy định của Luật Quản lý thuế 2019 cho kỳ tính thuế có sự thay đổi.
2. Căn cứ tính thuế
Căn cứ tính thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh là doanh thu tính thuế và tỷ lệ thuế tính trên doanh thu được quy định tại Điều 10 Thông tư 40/2021/TT-BTC như sau:
* Doanh thu tính thuế:
Doanh thu tính thuế GTGT và doanh thu tính thuế TNCN đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh là doanh thu bao gồm thuế của:
- Toàn bộ tiền bán hàng, tiền gia công, tiền hoa hồng, tiền cung ứng dịch vụ phát sinh trong kỳ tính thuế từ các hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ.
- Các khoản trợ giá, phụ thu, phụ trội, phí thu thêm được hưởng theo quy định.
- Các khoản bồi thường vi phạm hợp đồng, bồi thường khác (chỉ tính vào doanh thu tính thuế TNCN).
- Doanh thu khác mà hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh được hưởng không phân biệt đã thu được tiền hay chưa thu được tiền.
* Tỷ lệ thuế tính trên doanh thu
- Tỷ lệ thuế tính trên doanh thu gồm:
Tỷ lệ thuế GTGT và tỷ lệ thuế TNCN áp dụng chi tiết đối với từng lĩnh vực, ngành nghề.
- Trường hợp hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh hoạt động nhiều lĩnh vực, ngành nghề thì thực hiện khai và tính thuế theo tỷ lệ thuế tính trên doanh thu áp dụng đối với từng lĩnh vực, ngành nghề.
Trường hợp không xác định được doanh thu tính thuế hoặc xác định không phù hợp với thực tế kinh doanh thì cơ quan thuế thực hiện ấn định doanh thu tính thuế của từng lĩnh vực, ngành nghề.
* Xác định số thuế phải nộp
Số thuế GTGT phải nộp = Doanh thu tính thuế GTGT x Tỷ lệ thuế GTGT
Số thuế TNCN phải nộp = Doanh thu tính thuế TNCN x Tỷ lệ thuế TNCN
Trong đó:
- Doanh thu tính thuế GTGT và doanh thu tính thuế TNCN theo hướng dẫn tại khoản 1 Điều 10 Thông tư 40/2021/TT-BTC.
- Tỷ lệ thuế GTGT và tỷ lệ thuế TNCN theo hướng dẫn tại Phụ lục I ban hành kèm Thông tư 40/2021/TT-BTC.
Như vậy, trường hợp người kinh doanh dịch vụ lưu trú là cá nhân có doanh thu vào một năm dương lịch có từ 100 triệu đồng/năm trở xuống thì không phải đóng thuế TNCN.
