Dịch bệnh Covid 19 được xem là sự kiện bất khả kháng. Dịch bệnh xảy ra đã ảnh hưởng nghiêm trọng đến nền kinh tế, làm cho hàng ngàn doanh nghiệp phải dừng hoạt động, giải thể thậm chí phá sản; hàng loạt người lao động mất việc làm.

Trong bối cảnh này, đối với các doanh nghiệp thuê nhà, thuê mặt bằng để kinh doanh hoặc những người thuê nhà để ở (gọi chung là bên thuê nhà) thì khi dịch bệnh Covid 19 xảy ra, bên thuê nhà họ được miễn nghĩa vụ, trách nhiệm hợp đồng hay không?  

Để xác định bên thuê nhà được miễn nghĩa vụ, trách nhiệm hợp đồng hay không thì phải căn cứ vào hợp đồng thuê nhà mà các bên đã thỏa thuận, xác lập và căn cứ vào quy định của pháp luật.

1. Căn cứ vào hợp đồng

Nếu hợp đồng thuê nhà các bên có thỏa thuận, quy định về các trường hợp miễn nghĩa vụ thanh toán hay gia hạn thời hạn thanh toán hay miễn trách nhiệm do vi phạm điều khoản thanh toán thì các bên áp dụng quy định đó trong hợp đồng để giải quyết.

Về mặt nguyên tắc thì “hợp đồng được xem là luật của các bên”, do đó các bên phải tuân thủ thực hiện đúng theo thỏa thuận hợp đồng.

2. Căn cứ quy định của pháp luật

Nếu trong hợp đồng thuê nhà các bên không có thỏa thuận về các trường hợp được miễn, giảm nghĩa vụ, trách nhiệm khi xảy ra sự kiện bất khả kháng thì các bên áp dụng quy định của pháp luật để giải quyết.

Trước khi tìm hiểu các quy định của pháp luật, cần phải phân biệt nghĩa vụ hợp đồng và trách nhiệm hợp đồng.

Nghĩa vụ hợp đồng là việc một bên phải thực hiện đối với bên kia.

Vì dụ: Đối với hợp đồng thuê nhà thì, nghĩa vụ của bên thuê nhà là phải thanh toán tiền thuê nhà cho chủ nhà theo đúng theo thỏa thuận trong hợp đồng.

Còn trách nhiệm hợp đồng là chế tài, là hậu quả mà một bên phải chịu đối với bên kia khi không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ hợp đồng.

Ví dụ: Nếu bên thuê nhà không thanh toán tiền thuê nhà thì phải chịu tiền lãi chậm thanh toán, phải chịu phạt do vi phạm điều khoản thanh toán, phải chịu bồi thường thiệt hại do vi phạm điều khoản thanh toán, nếu các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

Quy định của pháp luật về miễn trách nhiệm hợp đồng khi xảy ra sự kiện bất khả kháng:

Tại khoản 2, Điều 351 Bộ luật Dân sự quy định:

“Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ do sự kiện bất khả kháng thì không phải chịu trách nhiệm dân sự, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.”

Và tại điểm a, khoản 1, Điều 294 Luật Thương mại quy định:

“Bên vi phạm hợp đồng được miễn trách nhiệm trong trường hợp: Xảy ra sự kiện bất khả kháng;”

Như vậy, theo các quy định nêu trên thì bên vi phạm hợp đồng do xảy ra sự kiện bất khả kháng chỉ được miễn trách nhiệm hợp đồng, chứ không được miễn nghĩa vụ hợp đồng.

Trở lại hợp đồng thuê nhà, bên thuê nhà chỉ có thể được miễn trách nhiệm do vi phạm hợp đồng, ví dụ vi phạm nghĩa vụ thanh toán thì sẽ được miễn tính lãi chậm thanh toán, được miễn trách nhiệm bị phạt vi phạm hợp đồng…; còn tiền thuê nhà thì bên thuê nhà phải có nghĩa vụ thanh toán đúng theo hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Điều kiện để được miễn trách nhiệm do sự kiện bất khả kháng:

Không phải khi xảy ra sự kiện bất khả kháng, ở đây là xảy ra dịch bệnh covid 19 thì, bên thuê nhà mặc nhiên được miễn trách nhiệm do vi phạm hợp đồng, mà bên thuê nhà phải thỏa mãn cả hai điều kiện sau đây:

- Điều kiện thứ nhất: Bên thuê nhà đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép để khắc phục nhưng không khắc phục được những tác động của dịch bệnh.

Luật thì không quy định các biện pháp khắc phục như thế nào, do đó tùy trường hợp cụ thể mà bên thuê nhà có thể có biện pháp khắc phục khác nhau. Ví dụ: bên thuê nhà là doanh nghiệp thì có thể áp dụng các biện pháp khắc phục như: cơ cấu, tổ chức lại bộ máy nhân sự cho tinh gọn; thu hẹp hoạt động kinh doanh; cắt giảm các chi phí quảng cáo, chi phí điện, chi phí phục vụ văn phòng,…

- Điều kiện thứ hai: Bên thuê nhà phải thông báo cho bên chủ nhà về trường hợp được miễn trách nhiệm do dịch bệnh Covid xảy ra.

Bộ luật Dân sự thì không quy định về trường hợp thông báo. Nhưng tại khoản 1, Điều 295 Luật Thương mại thì quy định:

“Bên vi phạm hợp đồng phải thông báo ngay bằng văn bản cho bên kia về trường hợp được miễn trách nhiệm và những hậu quả có thể xảy ra.”

Tuy nhiên, quy định này cũng không rõ là là thông báo ngay tại thời điểm nào? Ngay tại thời điểm xảy ra sự kiện bất khả kháng hay là ngay tại thời điểm phát sinh nghĩa vụ hợp đồng.

Theo quan điểm cá nhân tôi, nếu hợp đồng có quy định về việc thông báo khi xảy ra sự kiện bất khả kháng thì bên thuê nhà thực hiện thông báo theo quy định của hợp đồng; nếu hợp đồng không quy định thì bên thuê nhà nên thông báo cho bên cho thuê nhà càng sớm càng tốt, có thể thông báo trước thời điểm phát sinh nghĩa vụ hoặc ngay tại thời điểm phát sinh nghĩa vụ hợp đồng. Nếu thông báo muộn sẽ bất lợi cho bên thuê nhà trong trường hợp có phát sinh tranh chấp.

Bên thuê nhà có được chấm dứt hợp đồng thuê nhà hay không?

Một câu hỏi đặt ra là: Trường hợp do dịch bệnh Covid 19 mà bên thuê nhà không thể tiếp tục thực hiện hợp đồng và các bên không thương lượng được cách giải quyết thì bên thuê nhà có được quyền kiện bên cho thuê nhà để yêu cầu chấm dứt hợp đồng hay không?

Khoản 2, Điều 420 Bộ luật Dân sự quy định:

“Trong trường hợp hoàn cảnh thay đổi cơ bản, bên có lợi ích bị ảnh hưởng có quyền yêu cầu bên kia đàm phán lại hợp đồng trong một thời hạn hợp lý.”

Điểm a, khoản 3, Điều 420 Bộ luật Dân sự quy định:

“Trường hợp các bên không thể thỏa thuận được về việc sửa đổi hợp đồng trong một thời hạn hợp lý, một trong các bên có thể yêu cầu Tòa án: Chấm dứt hợp đồng tại một thời điểm xác định;”

Quy định trên có một khái niệm mới đó là “hoàn cảnh thay đổi cơ bản”. Tuy nhiên, luật không quy định hoàn cảnh thay đổi cơ bản là như thế nào.

Theo quan điểm của tôi, trường hợp do những tác động của dịch bệnh Covid 19 làm cho bên thuê nhà không thể tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà, nếu vẫn tiếp tục thực hiện hợp đồng thì họ sẽ bị thiệt hại nghiêm trọng, thì những tác động của dịch bệnh Covid đó được xem là trường hợp hoàn cảnh thay đổi cơ bản.

Trong trường hợp hoàn cảnh thay đổi cơ bản này, nếu bên thuê nhà và bên cho thuê nhà không thỏa thuận được về việc thay đổi nội dung hợp đồng thì bên thuê nhà có quyền khởi kiện ra Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu giải quyết chấm dứt hợp đồng thuê nhà.

Điều 420 Bộ luật Dân sự về thực hiện hợp đồng khi hoàn cảnh thay đổi cơ bản là quy định rất tiến bộ, được đưa vào Bộ luật Dân sự 2015, trước đó Bộ luật Dân sự 2005 không có quy định này.

Luật sư Đoàn Khắc Độ - Công ty Luật TNHH Đại Đức