Không ít trường hợp người đi mua nhà, đất chỉ xem bản sao của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà (sau đây được viết tắt là GCN) mà đã quyết định đặt cọc. Đây là điều tiềm ẩn nhiều số rủi ro.

+ Thứ nhất, GCN đã được cầm cố tại ngân hàng

Việc chỉ xem bản sao thì ta không thể biết được tình trạng hiện giờ của thửa đất đó như thế nào. Có thể bản sao này được làm từ trước và đến thời điểm bạn đặt cọc thì mảnh đất đó đã được thế chấp tại ngân hàng rồi, khi đó bạn không thể mua được miếng đất đồng thời còn phải tốn thời gian để đòi lại tiền đặt cọc hoặc khởi kiện đòi tiền đặt cọc nếu bên bán không chịu trả.

+ Thứ hai, tài sản đó đã được bán cho một người khác

Nếu như người bán đã bán cho một người khác hoặc tình trạng thửa đất đã được thay đổi và cái GCNQSDĐ photo kia chỉ là bản cũ thì việc đặt cọc của bạn lại trở nên vô nghĩa. Khi đó bạn lại phải yêu cầu bên bán trả cọc.

Để minh chứng cho việc đặt cọc mà chỉ xem bản sao mình có tìm được một bản án mà mọi người có thể đọc để tham khảo tình huống trong đó.

Bản án 456/2017/DS-ST về tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà

Nếu được đặt tên cho bản án này mình sẽ gọi nó là “đặt cọc mua nhà mà chỉ xem GCN bản sao, không được gì mà còn phải tốn tới 06 triệu”.

Mình tóm tắt lại nội dung vụ án như sau:

Bà N đặt cọc để mua căn nhà tại quận Thủ Đức của ông L, với nội dung hợp đồng đặt cọc: số tiền đặt cọc là 40.000.000 (bốn mươi triệu) đồng và tiền phạt cọc là 120.000.000 nếu như bên bán không bán. Lúc đặt cọc bà không xem bản chính của GCNQSDĐ mà chỉ xem bản sao.

Sau một thời gian đặt cọc xong thì bà mới biết là căn nhà đang được thế chấp tại ngân hàng B. Đến ngày thực hiện việc mua bán theo hợp đồng đặt cọc thì ông L không thực hiện việc chuyển nhượng theo hợp đồng đặt cọc. Do đó bà đã khởi kiện yêu cầu ông L phải trả lại cho bà số tiền cọc và số tiền phạt vi phạm hợp đồng đặt cọc, tổng cộng là 160.000.000 đồng.

Vào thời điểm đặt cọc tài sản đang được thế chấp tại ngân hàng nên tòa án đã tuyên hợp đồng đặt cọc vô hiệu vì bên bán không được quyền bán căn nhà, căn cứ theo Điều 348 và 349 Bộ luật Dân sự 2005 (nay là Điều 320 và Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015). Đồng thời về xét yếu tố lỗi thì việc hợp đồng vô hiệu cũng có lỗi của bà N vì không xem kỹ nội dung GCN.

Kết quả cuối cùng: Bà N đòi được tiền cọc 40.000.000 đồng, còn với 120.000.000 đồng thì tòa không chấp nhận vì hợp đồng đặt cọc đã bị vô hiệu. Đồng thời bà N phải trả tiền án phí là 6.000.000 đồng vì phần tranh chấp không được chấp nhận.

Trong trường hợp này, nếu như trước khi mua bà N đã xem xét bản chính của GCN và biết được việc tài sản đang thế chấp tại ngân hàng thì đã không phải tốn nhiều thời gian như vậy vừa không mua được đất, vừa phải tốn thời gian đi kiện đòi tiền, mà lại vừa phải tốn thêm 6.000.000 đồng để nộp tiền án phí như vậy.

Do đó việc cần phải xem xét kỹ GCN bản gốc trước khi quyết định đặt cọc mua là một điều cần thiết để đảm bảo quyền lợi của mình.