Cho thuê nhà ở có phải đăng ký kinh doanh không?

Cho thuê nhà ở là hình thức kinh doanh BĐS không thuộc các trường hợp không phải đăng ký kinh doanh được quy định tại Điều 3 Nghị định 39/2007/NĐ-CP về hoạt động thương mại một cách độc lập, thường xuyên không phải đăng ký kinh doanh. Vì vậy, xét về nguyên tắc thì cá nhân hay hộ gia đình phải đăng ký kinh doanh khi thực hiện cho thuê nhà ở.

 * Hồ sơ đăng ký hộ kinh doanh bao gồm:

- Giấy đề nghị đăng ký hộ kinh doanh (theo Phụ lục III-1 ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BKHĐT)

- Bản sao hợp lệ chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu còn hiệu lực của cá nhân hoặc người đại diện hộ gia đình cho thuê nhà trọ.

Người cho thuê nhà trọ mà không có giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh theo quy định sẽ bị phạt từ 2 – 3 triệu đồng. Trường hợp tiếp tục cho thuê trọ trong thời gian bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền đình chỉ hoạt động sẽ bị phạt từ 5 – 10 triệu đồng theo Điều 1 Nghị định 124/2015/NĐ-CP .

Tuy nhiên, có bắt buộc tiến hành đăng ký kinh doanh hay không khi tiến hành hoạt động cho thuê nhà ở vẫn là vấn đề tranh cãi, chúng tôi xin phép được bàn luận trong một bài viết khác.

Cho thuê nhà có phải lập hợp đồng và công chứng không?

Khi cho thuê nhà thì bên cho thuê cần phải lập hợp đồng cho thuê theo đúng quy định của pháp luật. Điều này thể hiện vụ mà bên thuê phải thực hiện. Đặc biệt, trường hợp xảy ra tranh chấp, hợp đồng sẽ có hiệu lực pháp luật bảo vệ cả hai bên.

Căn cứ tại Điều 121 của Luật Nhà ở năm 2014 quy định khi cho thuê nhà ở, các bên cho thuê và bên thuê nhà cần thỏa thuận lập Hợp đồng cho thuê với những nội dung sau:

- Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;

- Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó. Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu;

- Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;

- Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;

- Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê, cho thuê mua, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn;

- Quyền và nghĩa vụ của các bên;

- Cam kết của các bên;

- Các thỏa thuận khác;

- Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;

- Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;

- Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.

Đồng thời căn cứ tại Khoản 2 Điều 122 của Luật Nhà ở năm 2014 quy định cho thuê nhà ở không bắt buộc phải thực hiện công chứng, chứng thực, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Quy định về thời hạn thuê và giá thuê

Thời hạn thuê và giá thuê là vấn đề mà cả cả hai bên đều rất quan tâm. Vì vậy, vấn đề này thường được thỏa thuận trong hợp đồng cho thuê nhà ở, đồng thời phải tuân theo quy định của pháp luật.

Trường hợp trong thời gian cho thuê nhà mà bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhà ở.

Giá thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận; trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật.

Thủ tục về cư trú

Cá nhân và hộ gia đình cho thuê nhà ở phải yêu cầu người thuê cung cấp các giấy tờ để thực hiện thông báo lưu trú

Hồ sơ thông báo lưu trú

- Họ và tên, số định danh cá nhân hoặc số Chứng minh nhân dân, số hộ chiếu của người lưu trú; 

- Lý do lưu trú; 

- Thời gian lưu trú;

- Địa chỉ lưu trú.

Trình tự thực hiện:

- Bước 1: Cá nhân, tổ chức thông báo lưu trú tới cơ quan đăng ký cư trú.

- Bước 2: Cán bộ công an thực hiện tiếp nhận thông báo lưu trú.

Việc thực hiện thông báo lưu trú có thể thực hiện trực tiếp tại cơ quan đăng ký cư trú, điểm tiếp nhận thông báo lưu trú hoặc thông qua các ứng dụng thông qua thiết bị điện tử, thông qua số điện thoại hộp thư điện tử do cơ quan đăng ký cư trú thông báo.

Trường hợp nào chủ nhà được đơn phương chấm dứt hợp đồng?

Căn cứ theo Điều 132 Luật nhà ở 2014  quy định như sau:

Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

- Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này;

- Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

- Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;

- Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;

- Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;

- Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;

- Thuộc trường hợp điều chỉnh giá khi bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê . Các bên thỏa thuận giá thuê mới; trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê.

Tuy vậy người cho thuê cần báo cho bên thuê trước ít nhất 30 ngày trừ trường hợp 2 bên đã có những thỏa thuận khác trong hợp đồng.