Kính chào
Tôi có một vấn đề này muốn tham vấn giúp.

Ông A có mảnh đất tại Thủ Đức diện tích 4x45 (180m2) có sổ đỏ đất thổ cư đã chuyển nhượng cho CHị tôi diện tích đất 92 m2 (4x23) và một người nữa Ông B diện tích 88 m2 (4x22), Hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng tại PHòng Công chứng tháng 5/2009. Do một số lý do, tháng 8/2009 thì Chị tôi mới tiến hành nộp hồ sơ xin chuyển tên và tách thửa và đã nộp hồ sơ tại Phòng tài nguyên MT-UBND Thủ đức. Ngày 10/10/2009 thì CHị tôi có nhận được văn bản của UBND từ chối việc tách thửa do đất không đủ diện tích theo Quyết định 19 của UBND TPHCM (diện tích tối thiểu 80m2 và chiều ngang tối thiểu 5m).
Bên cạnh đó, trong thời gian chờ đợi tách thửa, do nhà của người chị bị giải tỏa phải bàn giao mặt bằng cho nhà nước nên chị tôi có xây dựng nhà cấp 4 trên mảnh đất trên (xây không phép). Hiện nay, do giá nhà đất tại khu vực này tăng nhiều do vậy sau khi nhận được giấy từ chối của UBND, người bán Ông A có đề nghị với chị tôi như sau:
1. Hủy hợp đồng chuyển nhượng và hoàn trả lại số tiền ban đầu đã nhận cộng với phần lãi theo lãi suất ngân hàng, nếu không đồng ý thì sẽ yêu cầu tòa án tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu do không thể thực hiện chuyển nhượng theo quy định của nhà nước
2. Chị tôi hoặc Ông B phải mua toàn bộ cả mảnh đất (180m2) với mức giá cao hơn nhiều (giá đất tăng hơn 60% so với lúc mua). Mà việc này thì cả chị tôi và ông B đều sẽ không đồng ý vì sẽ thiệt rất nhiều.

Do vậy tôi muốn hỏi các luật sư các vấn đề sau:
1. Liệu Ông A có thể yêu cầu Tòa án tuyên bố hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền SDĐ đã công chứng với lý do không tách thửa được hay không?
2. Nếu giả sử hủy được hợp đồng thì việc bồi thường sẽ như thế nào: giá đất tính giá hiện tại hay giá mua ban đầu, và chị tôi có được bồi thường phần nhà đã xây dưng trên đất không (việc xây dựng cũng gần 200tr)?
3. Nếu hợp đồng không hủy được thì Chị tôi có đảm bảo quyền dử dụng mảnh đất này không? vì hiện tại chỉ mới có Hợp đồng mà chưa sang tên.

Rất mong sự tư vấn.
Trân trọng kính chào.