Phân cấp bậc thành viên mới từ tháng 6/2014
  • Trang nhất
  • Luật Sư Tư Vấn
  • Cùng Thảo Luận
  • Tìm Luật Sư
  • Thành Viên
  • Trang Của Tôi

Xin hủy hợp đồng công chứng SANG NHƯỢNG QSDĐ (mục đích thế chấp)

Chủ đề   RSS   
  • #301890 12/12/2013

    NNongDan

    Sơ sinh

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:12/12/2013
    Tổng số bài viết (2)
    Số điểm: 55
    Cảm ơn: 3
    Được cảm ơn 0 lần


    Xin hủy hợp đồng công chứng SANG NHƯỢNG QSDĐ (mục đích thế chấp)

    Xin các luật sư cho ý kiến về trường hợp của mẹ tôi như sau:

    Năm 2009 anh rễ tôi xin mẹ tôi cho mượn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) để thế chấp vay tiền.

    Theo yêu cầu người cho vay, mẹ tôi phải làm hợp đồng sang nhượng QSDĐ (hơn một ngàn m2) có công chứng với giá sáu trăm triệu đồng và một giấy thỏa thuận vay sáu trăm triệu trong thời hạn 16 ngày với lãi suất 2 %/tháng có thế chấp giấy chứng nhận QSDĐ, thỏa thuận này ghi rõ nếu đến hạn mà không thanh toán tiền thì người cho vay sẽ sang nhượng đất.

    Đến hạn, anh rễ tôi đã không thể trả tiền mà vẫn hứa với mẹ tôi sẽ lo liệu mọi việc. tháng 10 năm 2013 người cho vay yêu cầu mẹ tôi dời đi để giao đất cho họ. Mẹ tôi muốn đòi lại sổ đỏ để bán đất trả tiền cho chủ nợ, nhưng bên cho vay không chịu, bà ấy cho biết anh rễ tôi đã vay thêm tiền và tổng cộng tiền lãi và vốn bây giờ đã hơn giá trị mảnh đất, họ cũng đã bán đất rồi.

    Mẹ tôi muốn kiện lên tòa xin hủy hợp đồng sang nhượng QSDĐ đã kể trên. Xin hỏi mẹ tôi có khả năng thắng kiện không ?

    Xin nói rõ rằng ngoài hợp đồng sang nhượng QSDĐ có công chứng và giấy thỏa thuận vay 600tr (không có công chứng) vào năm 2009 mẹ tôi không ký vào hợp đồng vay tiền nào nữa. Mẹ tôi không rõ có ký giấy ủy quyền nào cho anh rễ tôi vào thời điểm đó không.

    Xin các cao nhân cho lời khuyên.

    Xin cảm ơn

    Cập nhật bởi NNongDan ngày 12/12/2013 09:04:17 SA để dễ đọc hơn
     

Like DanLuat để cập nhật các Thông tin Pháp Luật mới và nóng nhất mỗi ngày.

Thảo luận
  • #301927   12/12/2013

    hungmaiusa
    hungmaiusa
    Top 25
    Lớp 8

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:22/06/2013
    Tổng số bài viết (1565)
    Số điểm: 11284
    Cảm ơn: 411
    Được cảm ơn 744 lần


    Chào bạn !

    "Xin các cao nhân cho lời khuyên". Tôi cao 1m75 không biết có đủ điều kiện mà bạn nói không nhưng vẫn cứ thử trao đổi với bạn nha.

    Luật dân sự quy định :

    Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo

    Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác thì giao dịch giả tạo vô hiệu, còn giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này.

    Trong trường hợp xác lập giao dịch giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch đó vô hiệu.

    Như vậy “hợp đồng sang nhượng QSDĐ” là hợp đồng giả cách (giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác là vay mượn) nên nhiều khả năng sẽ bị vô hiệu, Thẩm quyền tuyên hợp đồng vô hiệu là của Toà án; Toà án sẽ căn cứ vào các chứng cứ để quyết định có vô hiệu hay không.

    Nếu HĐ bị tuyên vô hiệu thì GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hửu nhà sẽ bị huỷ, tuy nhiên nghĩa vụ trả nợ số tiền 600 tr vẫn còn và số tiền anh rể bạn vay có thuộc trách nhiệm của mẹ bạn hay không là tuỳ vào việc có sự uỷ quyền vay tiền của mẹ bạn hay không?

              Trước mắt bạn nên gởi đơn lên UBND xã, phường nơi có nhà đất để yêu cầu tổ chức hoà giải tranh chấp hợp đồng chuyễn nhượng nhà đất. Như vậy, chủ nợ không thể chuyễn nhượng cho bên  thứ 3 do nhà đang có tranh chấp;giúp việc giải quyết vụ kiện bớt phức tạp.

    Trân trọng.

     

    Cập nhật bởi hungmaiusa ngày 12/12/2013 10:46:58 SA

    Thành viên

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn hungmaiusa vì bài viết hữu ích
    NNongDan (12/12/2013)
  • #301946   12/12/2013

    Ls.NguyenHuyLong
    Ls.NguyenHuyLong
    Top 25
    Male
    Luật sư quốc gia

    Hà Nội, Việt Nam
    Tham gia:25/04/2011
    Tổng số bài viết (1948)
    Số điểm: 16246
    Cảm ơn: 207
    Được cảm ơn 836 lần
    Lawyer

    Chào bạn !

    Theo quy định tại Điều 129 Bộ luật dân sự thì:

    Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác thì giao dịch giả tạo vô hiệu, còn giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này.

    Trong trường hợp xác lập giao dịch giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch đó vô hiệu.

    Theo như bạn trình bày thì Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là giao dịch giả tạo, do đó bạn hoàn toàn có thể yêu cầu tòa án tuyên hủy giao dịch đó. Tuy nhiên, việc chứng minh giao dịch đó là giao dịch giả tạo thì gia đình bạn cần đưa ra những chứng cứ chứng minh. Còn việc xem xét vụ án của bạn khi khởi kiện có khả năng thắng hay không thì còn phụ thuộc rất nhiều vào nội dung vụ việc mà bạn chưa trình bày rõ như: Giấy chứng nhận QSDĐ là sở hữu cá nhân hay hộ gia đình, quá trình diễn ra vụ việc trên như thế nào, có ai làm chứng hay không. Để được trao đổi, tư vấn chi tiết hơn, bạn có thể liên hệ:

    Công ty Luật Minh Long & Cộng sự

    Website : www.luatminhlong.com

    Địa chỉ : 115/562 Đường Láng, Láng Hạ, Đống Đa, Hà Nội

    Điện thoại : (04) 62 54 56 58. Fax : (04) 62 75 54 95

    Hotline : 0914 66 86 85

    Để được tư vấn chi tiết xin liên hệ:

    CÔNG TY LUẬT NAM LONG VÀ CỘNG SỰ chuyên:

    - Tư vấn doanh nghiệp

    - Tư vấn sở hữu trí tuệ

    - Tư vấn đầu tư

    - Tư vấn pháp luật dân sự

    - Tư vấn luật hình sự

    Website: www.luatnamlong.com

    Địa chỉ : Số 115, ngõ 562, Đường Láng, Láng Hạ, Đống Đa, Hà Nội

    Điện thoại: 04 62 54 56 58 - Fax: 04 62 75 54 95

    Hotline: 0914 66 86 85 hoặc 0989.888.227

    Email: luatnamlong@gmail.com

     
    Báo quản trị |  
    3 thành viên cảm ơn Ls.NguyenHuyLong vì bài viết hữu ích
    hungmaiusa (12/12/2013) hadong92 (31/12/2013) NNongDan (12/12/2013)
  • #302450   15/12/2013

    luatnvs1
    luatnvs1
    Top 500
    Male
    Chồi

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:23/11/2013
    Tổng số bài viết (116)
    Số điểm: 1056
    Cảm ơn: 15
    Được cảm ơn 17 lần


     

    Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 11 Luật Nhà ở năm 2005, cá nhân là chủ sở hữu căn hộ trong nhà chung cư sẽ được cấp một giấy chứng nhận là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Thông tin do bạn cung cấp không nêu cụ thể nhưng với việc “Hợp đồng mua bán đã được công chứng”, chúng tôi hiểu rằng bạn đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở đối với căn hộ chung cư đã bán.

    Khi tiến hành chuyển nhượng (bán) căn hộ chung cư của mình cho người khác (A), bạn sẽ phải chuyển toàn bộ quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất cho người đó. Theo quy định của pháp luật dân sự thì hợp đồng mua bán giữa hai bên phải được công chứng tại cơ quan có thẩm quyền để bảo đảm tính hợp pháp của giao dịch.

    Tại khoản 5 Điều 93 Luật Nhà ở quy định: “Quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua, bên nhận tặng cho, bên thuê mua, bên nhận đổi nhà ở kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng đối với giao dịch về nhà ở giữa cá nhân với cá nhân”. Khoản 1 Điều 64 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở cũng quy định: “Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở đối với trường hợp mua bán nhà ở được tính từ ngày hợp đồng mua bán nhà ở được công chứng hoặc chứng thực”.

    Tuy nhiên, do chủ sở hữu căn hộ chung cư cũng được công nhận quyền sử dụng đất nên việc chuyển nhượng căn hộ chung cư còn phải tuân thủ các quy định của pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất. Theo quy định tại Điều 692 Bộ luật dân sự thì: “Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai”.

    Như vậy, đối với trường hợp của bạn dù đã lập hợp đồng mua bán có công chứng được hơn một năm nhưng hai bên vẫn chưa làm thủ tục sang tên (người mua chưa tiến hành đăng ký quyền sử dụng) nên về nguyên tắc, việc chuyển nhượng giữa hai bên chưa được hoàn tất, cho đến thời điểm này bạn vẫn còn là chủ sở hữu của căn hộ chung cư đã bán.

    Do vậy, để (A) có thể bán lại căn hộ cho (B) thì trước hết, (A) phải hoàn thành thủ tục sang tên và được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất mới. Trong trường hợp (A) muốn đề nghị bạn đứng ra bán trực tiếp căn hộ cho (B) để (A) không phải làm các thủ tục sang tên mình thì hai bên (bạn và A) phải làm thủ tục hủy Hợp đồng mua bán đã được công chứng (vì giao dịch giữa bạn và A chưa hoàn tất).

    Theo quy định tại Luật Công chứng năm 2006, hợp đồng mua bán đã công chứng cũng có thể được hủy bỏ nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp luật quy định. Cụ thể, tại Điều 44 Luật Công chứng quy định:

    “1. Việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó và phải được công chứng.

    2. Người thực hiện việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch phải là công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng đó. Trường hợp tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng chấm dứt hoạt động hoặc giải thể thì công chứng viên thuộc tổ chức hành nghề công chứng đang lưu trữ hồ sơ công chứng thực hiện việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch.

    3. Công chứng việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch được thực hiện theo thủ tục công chứng hợp đồng, giao dịch quy định tại Chương IV của Luật này”.

    Như vậy, nếu bạn và người bạn của mình (A) tự nguyện thỏa thuận bằng văn bản về việc hủy bỏ hợp đồng mua bán cũ thì hai bên có thể yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng đã chứng nhận cho hợp đồng mua bán trước đó tiến hành việc lập văn bản hủy bỏ hợp đồng và công chứng văn bản đó. Trong trường hợp này, việc mua bán giữa hai bên sẽ không còn tồn tại, hai bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Khi đó, bạn mới có quyền chuyển nhượng căn hộ chung cư của mình cho người khác (B). Nghĩa vụ thuế đối với việc chuyển nhượng tuân thủ theo quy định của pháp luật nếu không có thỏa thuận nào khác.

    Theo đó, bạn sẽ phải chịu thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập có được từ việc chuyển nhượng căn hộ chung cư (trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận bên nhận chuyển nhượng sẽ thực hiện nghĩa vụ này thay bạn). Theo quy định tại Điều 23 Luật thuế thu nhập cá nhân, Điều 22 Nghị định số 100/2008/NĐ-CP ngày 8/9/2008 quy định chi tiết một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân thì:

    - Thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 25% trên thu nhập tính thuế.

    - Trường hợp không xác định được giá vốn và các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng.

    Đối với bên nhận chuyển nhượng, thi tiến hành đăng ký quyền sở hữu và nhà quyền sử dụng đất sẽ phải nộp khoản lệ phí trước bạ là 0,5% trên giá trị của tài sản nhận chuyển nhượng.

    Tóm lại, bạn và người bạn (A) có thể hủy hợp đồng mua bán căn hộ chung cư cũ và lập một hợp đồng mua bán có công chứng mới với (B). Tuy nhiên, vì lập một hợp đồng mua bán mới, bạn sẽ phải chịu một khoản thuế thu nhập cá nhân (nếu không có thỏa thuận nào khác) nên bạn cần cân nhắc kỹ trước khi quyết định.

     

    L.S Nguyễn Văn Tuấn

    ĐC:Phan Văn Trường, Cầu Giấy, Hà Nội

    Tel: 0985 928 544

     

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn luatnvs1 vì bài viết hữu ích
    NNongDan (18/12/2013)
  • #303002   18/12/2013

    NNongDan
    NNongDan

    Sơ sinh

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:12/12/2013
    Tổng số bài viết (2)
    Số điểm: 55
    Cảm ơn: 3
    Được cảm ơn 0 lần


    Cảm ơn anh Tuấn đã tư vấn thật dài. Xin xác nhận là mẹ tôi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đã dùng nó để thế chấp vay một số tiền nhỏ hơn nhiều so với giá trị đất nhưng lại làm giấy sang nhượng có công chứng. Theo anh, dù bên cho vay đang giữ giấy chứng nhận QSDĐ và hợp đồng sang nhượng có công chứng họ vẫn không thể bán cho bên khác nếu chưa sang tên phải không ?

    Vậy thủ tục sang tên như thế nào, nhờ anh nói rõ.

    Cảm ơn anh.

    Nguyễn Nông Dân

     
    Báo quản trị |