Về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất!

Chào LS và các bạn,
Mình thấy trên thực tế các ngân hàng cũng thường làm theo cách mà bạn VIETMX672 nói. Song mình không đồng ý với cách làm này vì mình thấy cách này cũng vẫn tiềm ẩn rủi ro về mặt pháp lý cho ngân hàng.

Theo Điều 342 - Bộ luật dân sự thì:

1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp.

Trong trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp.

Trong trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.

Tài sản thế chấp cũng có thể là tài sản được hình thành trong tương lai.
Như vậy, khi doanh nghiệp vay vốn tại ngân hàng mà dùng tài sản thế chấp thì tài sản thế chấp buộc phải là tài sản của doanh nghiệp mới có giá trị về mặt pháp lý. Nếu dùng tài sản của bên thứ ba thì không đúng theo tinh thần của việc thế chấp. Nên hợp đồng thế chấp trong trường hợp này có thể bị vô hiệu.

1. Bên bảo đảm là bên có nghĩa vụ hoặc người thứ ba cam kết bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, bao gồm bên cầm cố, bên thế chấp, bên đặt cọc, bên ký cược, bên ký quỹ, bên bảo lãnh và tổ chức chính trị - xã hội tại cơ sở trong trường hợp tín chấp

Khoản 1 Điều 4 NĐ 163

1. Tài sản bảo đảm do các bên thoả thuận và thuộc sở hữu của bên có nghĩa vụ hoặc thuộc sở hữu của người thứ ba mà người này cam kết dùng tài sản đó để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ đối với bên có quyền. Tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có, tài sản hình thành trong tương lai và được phép giao dịch.

Nếu HĐ nếu như trên mà người vay là Công ty còn người thế chấp bảo đảm khoản vay là cá nhân khác (Giám Đốc). Vậy điều này đã trái với quy định của PL rồi đúng không bạn?

Trường hợp, GĐ đúng ra bảo đảm khoản vay cho Công ty thiết nghĩ tên HĐ sẽ là "HĐ thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất để bảo đảm khoản vay cho người thứ 3" và hiện nhiên HĐ phải cho 3 bên ký tên.

Như vậy, sẽ tránh được rủi ro như chị chaulevan đã nêu, bởi lẽ, vẫn đảm bảo được tinh thần của việc thế chấp là dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (nghĩa vụ ở đây là nghĩa vụ đứng ra bảo lãnh cho khoản vay của người thứ 3).Tuy nhiên, trường hợp này thì sẽ gặp rắc rối là người thế chấp và người vay là 1 như đã phân tích ở trên.

Thứ hai, mình ko cho rằng trường hợp nêu trên là 1 hình thức bảo lãnh. Nó chỉ là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh đối với bên bảo lãnh, chứ không phải là hình thức bảo lãnh bằng vật cụ thể.

Tức là GĐ đứng ra thế chấp tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự của mình đối với bên kia (nghĩa vụ này là nghĩa vụ bảo lãnh của GĐ phát sinh từ HĐ BL với bên được bảo lãnh là Công ty).

Do BL có nhiều loại nên hình thức bảo lãnh rất đa dạng và phong phú, mình có thể có ví dụ đối với BL Ngân hành đi thì hình thức của BL này có thể là: Phát hành thư BL, xác nhận BL; Ký xác nhận BL trên các hối phiếu; ...

Thân,

"Thứ hai, mình ko cho rằng trường hợp nêu trên là 1 hình thức bảo lãnh. Nó chỉ là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh đối với bên bảo lãnh, chứ không phải là hình thức bảo lãnh bằng vật cụ thể".

Mâu thuẫn nhé bạn:bạn nói nó không phải là một hình thức bảo lãnh thế mà bạn vẫn dùng các thuật ngữ như:"nghĩa vụ bảo lãnh""bên bảo lãnh" vậy nó là cái gì? Luật nào điều chỉnh?
Ở đây mình chỉ đề cập đến các quy định của pháp luật dân sự về bảo lãnh thôi, và có thể có hai hình thức bảo lãnh: bảo lãnh bằng toàn bộ tài sản của bên bảo lãnh hoặc chỉ đưa ra một tài sản cụ thể để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh của bên bảo lãnh, cụ thể tại:
" Điều 44.  Bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh, nghĩa vụ của bên được bảo lãnh đối với bên bảo lãnh

Các bên có thể thoả thuận về việc xác lập giao dịch bảo đảm để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh, nghĩa vụ của bên được bảo lãnh đối với bên bảo lãnh theo quy định của Bộ luật Dân sự, Nghị định này và các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan."(NĐ 163)

Ý nghĩa của hình thức bảo lãnh bằng một tài sản cụ thể là gì?(Bảo lãnh theo pháp luật dân sự không phải bảo lãnh ngân hàng theo Luật CTCTD):Đó là giới hạn trách nhiệm của bên bảo lãnh đối với bên nhận bảo lãnh, bên bảo lãnh khi đưa ra tài sản cụ thể để đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ của mình thì chỉ chịu trách nhiệm trong phạm vi tài sản đó. Nếu ngân hàng xử lý tài sản mà không thu hồi đủ nợ thì không có quyền yêu cầu bên bảo lãnh  tiếp tục thực hiện nghĩa vụ bằng các tài sản khác của bên bảo lãnh.

Ở đây mình chỉ đề cập đến trường hợp cụ thể nêu trên, còn trong thực tế tùy thuộc vào thỏa thuận giữa Bên bảo lãnh và Bên nhận bảo lãnh thôi.

Quay lại với trường hợp nêu trên, bạn chaulevan viết:"Như vậy, khi doanh nghiệp vay vốn tại ngân hàng mà dùng tài sản thế chấp thì tài sản thế chấp buộc phải là tài sản của doanh nghiệp mới có giá trị về mặt pháp lý. Nếu dùng tài sản của bên thứ ba thì không đúng theo tinh thần của việc thế chấp. Nên hợp đồng thế chấp trong trường hợp này có thể bị vô hiệu".

Chắc bạn hiyatuongda không hiểu ý của bạn chaulevan rùi,lập luận của bạn chaulevan có thể làm người đọc hiểu là: "Khi một doanh nghiệp vay vốn tại NH. Việc dùng tài sản của bên thứ ba để thế chấp cho doanh nghiệp vay là không đúng theo quy định của việc thế chấp vì đó không phải là tài sản của doanh nghiệp"

Lập luận này không có giá trị, thực chất bên thứ ba ở đây là bên bảo lãnh và theo quy định Điều 44 thì bên bảo lãnh được quyền xác lập các giao dịch bảo đảm như thế chấp chẳng hạn, để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ cho doanh nghiệp mà chẵng ăn nhập gì đến "tinh thần của việc thế chấp".

Còn việc thể hiện trên Hợp đồng thế chấp như thế nào thì mình không có ý kiến. Qua công việc mình thấy phòng công chứng  ở nhiều tỉnh thành vẫn chấp nhận: chủ tài sản đồng thời là người đại điện theo pháp luật của cty vừa kỳ tên ở BÊN THẾ CHẤP và cả BÊN VAY trên hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của người thứ ba!!

Thân!!!

Hi hi!! Không có cơ sở pháp lý để tuyên bố hợp đồng vô hiệu bạn à!! cũng có thể chúng ta hiểu sai tinh thần của Điều 342 đấy
Như bạn nói Điều 342 Bộ luật dân sự: "Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp"
Phân tích cho thấy:
Thứ nhất: dùng tài sản thuộc sở hữu của mình thì không có gì bàn cải rồi, cần bổ sung thêm là đối với DN nhà nước thì có thể dùng tài sản thuộc quyền sử dụng, quản lý của doanh nghiệp nhà nước để bảo đảm nghĩa vụ
Thứ hai: phân tích rõ cụm từ "bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia-bên nhận thế chấp"  nghĩa vụ dân sự ở đây có thể hiểu đơn giản là nghĩa vụ trả nợ vay => chúng ta dễ dàng nhận thấy luật ko quy định rõ ràng nghĩa vụ dân sự ở đây là nghĩa vụ dân sự của chính bên thế chấp hay là nghĩa vụ dân sự của bên thứ ba mà bên thế chấp dùng tài sản để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ của bên thứ ba đó(còn gọi là bảo lãnh)!!
Điều 44 Nghị định 163 đã làm rõ quy định này: 

"Điều 44.  Bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh, nghĩa vụ của bên được bảo lãnh đối với bên bảo lãnh

Các bên có thể thoả thuận về việc xác lập giao dịch bảo đảm để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh, nghĩa vụ của bên được bảo lãnh đối với bên bảo lãnh theo quy định của Bộ luật Dân sự, Nghị định này và các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan"

Ví dụ: Như ví dụ trên, bà C và ACB thỏa thuận về việc Bà C sẽ bảo lãnh cho DN A vay tại ACB thông qua việc xác lập giao dịch bảo đảm là Thế chấp quyền sử dụng đất của bà C để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ vay của DN A tại ACB.

Đố ông Thẩm phán nào dám tuyên bố hợp đồng này vô hiệu, hi hi hi!!!
Xem lại đi bạn nhé!!!