Trước tiên, chân thành xin lỗi quý Luật sư vì những sai sót trong trình bày. Tôi đã chỉnh sửa lại theo yêu cầu của Luật sư. Đây là sự việc có thật đang xảy ra tại Ngân hàng nơi tôi đang công tác. Do đó, kính đề nghị Quý Luật sư tư vấn giùm.

Năm 2012, bà Vân là chủ sở hữu hợp pháp của QSDĐ&TS (BĐS A) có vay vốn tại VP Bank số tiền 2 tỷ, tài sản thế chấp là BĐS A nhưng không trả được nợ => có khả năng bị phát mãi tài sản. Sau đó, bà Vân nhờ ông Đức vay giùm mình để thanh toán khoản vay tại VP Bank. Hai bên đã ký thỏa thuận với một số điều khoản như sau:

• Bà Vân ký kết hợp đồng chuyển nhượng BĐS A và đăng bộ, sang tên cho ông Đức, bà Vân vẫn tiếp tục sử dụng & khai thác tài sản. Sau đó, ông Đức sẽ dùng hồ sơ của mình (ban đầu là vay cá nhân, sau đó tất toán khoản vay cá nhân và hiện giờ là Công ty D của ông Đức vay, TSĐB là BĐS A, HĐTC được công chứng & đăng ký GDĐB đầy đủ) tại ACB để vay số tiền 4 tỷ đồng nhằm thanh toán khoản vay tại VP Bank và có thêm một số vốn để kinh doanh.
• Trong thời gian chờ làm thủ tục sang tên và vay vốn tại ACB, ông Đức đã dùng tiền của mình để thanh toán cho khoản vay của bà Vân tại VP Bank.
• Tiền lãi vay được 2 bên thỏa thuận là 17%/năm trong suốt thời gian vay tại ACB (thực tế ACB áp dụng lãi suất vay thấp hơn) và sẽ do bà Vân thanh toán. Đồng thời, ông Đức không được chuyển nhượng BĐS A cho bên khác.
• Đổi lại, bà Vân sẽ thanh toán một khoản chi phí cho ông Đức và được bù trừ vào số tiền vay thực nhận tại ACB. Số tiền bà Vân thực nhận sau khi ACB giải ngân là 3,5 tỷ đồng (do ông Đức đã cấn trừ khoản chi phí theo thỏa thuận). Thực tế, công ty D của ông Đức vay đến 5 tỷ tại ACB.

Sau khi nhận tiền vay, đến năm 2013, bà Vân chỉ thanh toán được một phần lãi vay cho ACB và phần tiền lãi còn lại từ đó đến năm 2015 do ông Đức tự bỏ tiền ra để thanh toán. Đến thời điểm năm 2015, ông Đức mất khả năng thanh toán gốc + lãi => khoản vay của Công ty D quá hạn tại ACB.

Khi ACB chuẩn bị xử lý tài sản đảm bảo là BĐS A thì mới biết trước đó bà Vân đã có đơn khởi kiện yêu cầu tòa án tuyên Hợp đồng chuyển nhượng BĐS A với ông Đức là vô hiệu do giả tạo.

Theo đó, kính nhờ Quý Luật sư tư vấn giùm:

1. Bà Vân đã có thỏa thuận với ông Đức về việc chuyển nhượng BĐS A để ông Đức có thể vay giùm cho bà Vân, trong khi ACB tại thời điểm đó hoàn toàn không biết về điều này và ông Đức đã thực hiện đúng theo thỏa thuận này.

Vậy có thể xem Hợp đồng chuyển nhượng BĐS A là vô hiệu do giả tạo được không?

1. Trong trường hợp tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu thì ACB sẽ làm gì để giảm thiểu rủi ro và có thể thu hồi nợ quá hạn nhanh nhất, hiệu quả nhất?

Trân trọng cảm ơn.