Tư vấn về việc mua bán nhà đất đang thế chấp Ngân Hàng

Chủ đề   RSS   
  • #428604 21/06/2016

    Tung14Qn

    Sơ sinh

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:21/06/2016
    Tổng số bài viết (2)
    Số điểm: 100
    Cảm ơn: 0
    Được cảm ơn 0 lần


    Tư vấn về việc mua bán nhà đất đang thế chấp Ngân Hàng

    Xin chào luật sư,

    Mình có 1 trường hợp mong muốn được giải đáp thắc mắc.

    Hiện tại mình đang muốn mua 1 miếng đất, có giá trị hơn 600tr,

    Nhưng hiện tại thì miếng đất đang được thế chấp trong Ngân Hàng, số tiền để thế chấp miếng đất là 200tr.

    Hiện tại bên bán muốn mình đặt cọc 100 tr để giải chấp miếng đất, sau đó sẽ tiến hành mua bán.

    Trong trường hợp này mình e ngại rủi ro là đặt cọc số tiền thì quá lớn, sau khi giải chấp, bên bán tiếp tục lại thế chấp sổ,

    Hoặc lại thực hiện đặt cọc hay mua bán với người khác.

    Vì hiện tại chủ của miếng đất ở xa vị trí miếng đất, nên cũng không biết tình hình nhà cửa người ta thế nào.

    Cho hỏi là có phương thức giao dịch nào đảm bảo cho bên mua không ạ?

     
    7687 | Báo quản trị |  

Like DanLuat để cập nhật các Thông tin Pháp Luật mới và nóng nhất mỗi ngày.

Thảo luận
  • #428607   21/06/2016

    thuphuong16062012
    thuphuong16062012

    Sơ sinh

    Đồng Nai, Việt Nam
    Tham gia:08/06/2016
    Tổng số bài viết (11)
    Số điểm: 85
    Cảm ơn: 0
    Được cảm ơn 2 lần


    Chào bạn, trường hợp của bạn mình xin tư vấn như sau:

    Theo khoản 4 Điều 718 Bộ luật dân sự năm 2005, bên thế chấp có quyền: “Được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã thế chấp nếu được bên nhận thế chấp đồng ý”. Như vậy, về nguyên tắc bạn có thể nhận chuyển nhượng căn nhà (đang thế chấp ở ngân hàng) và làm thủ tục đăng ký sang tên quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất nếu được ngân hàng đồng ý.

    Việc chuyển nhượng có thể thực hiện theo một trong các trường hợp sau:

    a) Trường hợp thứ nhất: Được ngân hàng đồng ý cho chuyển nhượng quyền sử dụng nhà, đất đang thế chấp để thu hồi nợ. Trong trường hợp này, việc chuyển nhượng sẽ tiến hành “tay ba”, nghĩa là giữa bên bán, bên mua và ngân hàng. Khoản tiền mua bán nhà sẽ được bên mua chuyển trực tiếp cho ngân hàng, cả gốc lẫn lãi của khoản vay. Ngân hàng sẽ trả lại Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất (sổ đỏ) cho bên bán để bên bán giao cho bên mua cùng số tiền thừa (nếu còn).

    Thông thường, khoản tiền trả cho ngân hàng là khoản tiền của bên mua ứng ra, vì vậy trước khi nộp tiền cho ngân hàng, việc ứng tiền trước giữa bên bán và bên mua cần phải được lập thành văn bản để phòng ngừa rủi ro. Trong văn bản này cần ghi rõ việc bên mua ứng tiền cho bên bán để bên bán trả nợ ngân hàng; bên bán có nghĩa vụ bàn giao ngay sổ đỏ cho bên mua khi được ngân hàng trả lại; quy định về việc phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại nếu bên bán không bán nhà, đất nữa....

    b) Trường hợp thứ hai: Bên vay thay thế biện pháp bảo đảm hoặc đưa một tài sản khác vào bảo đảm.cho khoản vay và rút sổ đỏ ra để thực hiện giao dịch mua bán như bình thường

    Sau khi bên có nghĩa vụ được bảo đảm hoàn thành nghĩa vụ trả nợ cho ngân hàng hoặc thay thế biện pháp bảo đảm,/tài sản bảo đảm như nêu trên, ngân hàng sẽ trả lại sổ đỏ và ra thông báo giải chấp và chủ sử dụng đất có thể thực hiện thủ tục xóa đăng ký thế chấp tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm).

    Sau khi hoàn tất các thủ tục với ngân hàng, hai bên đến Phòng công chứng hoặc Văn phòng công chứng để làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất. Người bán và người mua cần xuất trình chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu, giấy chứng nhận kết hôn của 2 vợ chồng (nếu đã kết hôn) hoặc nếu chưa kết hôn hay đã ly hôn thì phải có giấy xác nhận tình trạng hôn nhân) và sổ đỏ của ngôi nhà sẽ chuyển nhượng;

    Công việc tiếp theo là nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ nhà đất tại Chi cục thuế quận, huyện nơi có bất động sản rồi đến bộ phận một cửa tại Phòng đăng ký đất đai quận hoặc Văn phòng đăng ký đất đai – thuộc Sở Tài nguyên và môi trường làm thủ tục sang tên.

    Sau khi nhận đầy đủ hồ sơ hợp lệ, bộ phận một cửa tại Phòng đăng ký đất đai quận hoặc Văn phòng đăng ký đất đai – thuộc Sở Tài nguyên và môi trường sẽ có phiếu hẹn nhận kết quả hồ sơ hành chính (khoảng trong thời hạn một tháng bạn sẽ nhận được Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất).

    Tuy nhiên, để đảm bảo cho giao dịch của bạn thì bạn nên lập vi bằng về hành vi đưa tiền cho bên bán, và thận trọng hơn thì công chứng hợp đồng đặt cọc, quy định rõ nếu sau khi bạn giao tiền bên bán không thể thực hiện được giao dịch vì bất kỳ lý do gì cũng phải thanh toán lại số tiền cho bạn.

    Trên đây là tư vấn của mình, còn thắc mắc vấn đề gì vui lòng liên hệ 19006599 để được giải đáp.

                                                                             VĂN PHÒNG LUẬT SƯ LÊ PHƯƠNG NAM

                                                                                                     Chuyên viên: HTH

     

     
    Báo quản trị |  
  • #428609   21/06/2016

    duythuylaw
    duythuylaw

    Sơ sinh

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:14/06/2016
    Tổng số bài viết (2)
    Số điểm: 25
    Cảm ơn: 0
    Được cảm ơn 0 lần


    Trường hợp này nếu bạn biết rõ người bán đất thì tốt, vì an toàn hơn!

    Bạn có thể làm cách này để giao dịch của bạn an toàn hơn! 

    Bạn đặt cọc 100 tr và ra công chứng, tài sản đang thế chấp vẫn nhận đặt cọc được với mục đích là để giải chấp và thực hiện chuyển nhượng. Có hợp đồng đặt cọc thì bên kia sẽ không nhận đặt cọc được của người khác, nếu có thì làm giấy tay cũng ko bằng hợp đồng công chứng của bạn! ( trong trường hợp bên đó ko chịu giải chấp thì mình có căn cứ để kiện ra tòa đòi tiền cọc và tiền bồi thường) . Bên bán cũng ko thế chấp lại được vì thế chấp ra công chứng thấy có hợp đồng đặt cọc cũng ko làm được.

    Sau khi ra công chứng đặt cọc, để chắc chắc bạn nên nói bên bán ủy quyền cho bên bạn đi thanh toán nợ ngân hàng và đi giải chấp, bạn lấy sổ ra, rồi 2 bên ra ký hợp đồng chuyển nhượng. thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng là cần Giấy tờ nhà, thông báo giải chấp của ngân hàng và giấy tờ tùy thân của 2 bên! 

    Tốt nhất bạn nên làm mọi thủ tục trong thời gian ngắn để bên bán ko có cơ hội đổi ý. 

    Chúc bạn may mắn!

     

     
    Báo quản trị |  
  • #428735   22/06/2016

    lsnguyenluong
    lsnguyenluong
    Top 200
    Male
    Luật sư địa phương

    Hà Nội, Việt Nam
    Tham gia:03/09/2014
    Tổng số bài viết (420)
    Số điểm: 2502
    Cảm ơn: 7
    Được cảm ơn 159 lần
    Lawyer

    Chào bạn,

    Trường hợp bạn hỏi trên thực tế thường làm như sau:

    Bạn đề nghị bên chủ sử dụng miếng đất đó cung cấp bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bản sao hợp đồng thế chấp, hợp đồng tín dụng.

    Đến ngân hàng mà họ đang thế chấp để xem số tiền người đó vay ngân hàng cả gốc và lãi đến thời điểm hiện tại là bao nhiêu và trình bày nội dung bạn muốn giao dịch,

    Đến Văn phòng đăng ký đất đai nơi đăng ký thế quyền sử dụng đất đó để hỏi xem liệu họ có thể làm thủ tục xóa chấp trong cùng ngày ngay sau khi trả nợ cho ngân hàng và ngân hàng có thông báo xóa chấp luôn hay không.

    Nếu tất cả đều thuận lợi và tiến hành trong vòng 01 ngày được thì làm như sau:

    Bạn ký với bên bán một bản cam kết sẽ mua miếng đất đó với giá 600 triệu, thay vì đặt cọc để tránh rủi ro vì sổ đỏ đang thế chấp ở ngân hàng thì bạn sẽ trả nợ hộ người đó số tiền mà họ đang vay để bạn rút sổ đỏ ra với nội dung và các bước thực hiện như sau:

    - Bạn và bên bán đến Văn phòng công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (thông thường đã đưa thông tin từ ngày hôm trước để VPCC soạn thảo hợp đồng, đầu giờ sáng đến ký luôn để ra ngân hàng), VPCC sẽ cho hai bên ký trước còn lời chứng thì họ sẽ chưa ký.

    - Bạn cầm tất cả hợp đồng đã ký cùng với bên bán đến Ngân hàng đã vay để trả nợ (ví dụ 200 triệu) ngân hàng sẽ có thông báo giải chấp và trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã thế chấp.

    - Bạn cầm lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó và thông báo giải chấp đó đến Văn phòng đăng ký đất đai để làm thủ tục xóa chấp ngay trong buổi sáng cùng ngày là tốt nhất (chậm nhất là đầu giờ chiều cùng ngày). 

    - Ngay sau khi làm xong thủ tục xóa chấp tại Văn phòng đăng ký đất đai, bạn cầm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được xóa chấp đến Văn phòng công chứng lúc trước (trong cùng ngày) để công chứng viên kiểm tra và ký lời chứng hợp đồng chuyển nhượng vừa làm cho bạn.

    - Lúc này bạn mới trả nốt (hoặc giữ lại 10-20 triệu để trả sau khi tên bạn đã có trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) số tiền còn lại cho bên bán.

    - Ngày hôm sau bạn mang giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các hợp đồng công chứng, giấy tờ liên quan trở lại Văn phòng đăng ký đất đai để làm thủ tục sang tên cho bạn.

     

     

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn lsnguyenluong vì bài viết hữu ích
    an0813 (30/04/2018)

Tư vấn của Luật sư có tính chất tham khảo, bạn có thể liên hệ trực tiếp với Luật sư theo thông tin sau:

Luật sư Nguyễn Lượng

Thành viên Đoàn luật sư thành phố Hà Nội

Điện thoại: 0903 488 525