Tranh chấp đất mua bằng giấy tờ viết tay năm 1999

Chủ đề   RSS   
  • #453365 11/05/2017

    tayka

    Sơ sinh

    Đà Nẵng, Việt Nam
    Tham gia:22/02/2012
    Tổng số bài viết (5)
    Số điểm: 85
    Cảm ơn: 5
    Được cảm ơn 0 lần


    Tranh chấp đất mua bằng giấy tờ viết tay năm 1999

    Kính gửi các luật sư!

    Bố mẹ tôi có mua một mảnh đất năm 1999 (đất đã có sổ đỏ). Tuy nhiên thời điểm đó vẫn chưa sang tên cho bố tôi mà chỉ có giấy viết tay có chữ ký của bố tôi, người bán và người làm chứng (hiện tại bố tôi đã mất). Nay mẹ tôi muốn làm sổ đỏ cho mảnh đất trên thì người bán năm xưa cản trở và cho rằng trước đây chỉ mua bán bằng giấy tay không có hiệu lực nên bây giờ đòi lại đất đã bán. 

    Vậy cho tôi hỏi:

    - Tranh chấp đất mua bằng giấy tay được giải quyết như thế nào?

    - Nếu ra tòa án thì gia đình tôi có khả năng thắng kiện không?

    Rất mong nhận được tư vấn của các luật sư.

     

    Cập nhật bởi tayka ngày 11/05/2017 10:50:09 CH
     
    8765 | Báo quản trị |  

Like DanLuat để cập nhật các Thông tin Pháp Luật mới và nóng nhất mỗi ngày.

Thảo luận
  • #453376   12/05/2017

    TranTamDuc.1973
    TranTamDuc.1973
    Top 50
    Male
    Lớp 8

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:26/03/2016
    Tổng số bài viết (1346)
    Số điểm: 10577
    Cảm ơn: 177
    Được cảm ơn 1104 lần
    Moderator

    Chào bạn,

    1/- Đây không phải là tranh chấp đất mà là tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bằng giấy tay, tranh chấp này thuộc thẩm quyền giải quyết sơ thẩm của Tòa án nhân dân Huyện nơi đất tọa lạc mà không bắt buộc phải hòa giải ở UBND cấp Xã, tuy nhiên, trước khi khởi kiện bạn vẫn có thể làm Đơn đề nghị UBND Xã nơi đất tọa lạc tổ chức cho hai bên hòa giải, biết đâu sẽ có kết quả hòa giải thành.

    2/- Việc tuyên ai thắng, ai thua thuộc thẩm quyền của Hội đồng xét xử trên cơ sở xem xét, đánh giá chứng cứ và kết quả tranh luận tại phiên tòa. Chúng ta chỉ có thể dự đoán khả năng thắng kiện dựa trên cơ sở chứng cứ mà gia đình bạn có, nếu gia đình bạn đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch mua đất này thì khả năng thắng kiện của nhà bạn là khá cao, bởi điều 129 BLDS 2015 qui định trong trường hợp Hợp đồng vi phạm về hình thức nhưng 1 hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch thì hợp đồng đó không bị vô hiệu. Còn như gia đình bạn đã thực hiện xong nghĩa vụ (đã trả hết tiền mua đất chẳng hạn), đồng thời đã nhận và trực tiếp quản lý, sử dụng thửa đất từ lúc mua cho tới nay thì khả năng thắng kiện của nhà bạn là rất cao.

    Trân trọng.

    VĂN PHÒNG LUẬT SƯ QUANG THƯỢNG - 0907 829 557

    231/3A đường Chiến Lược, KP 18, Phường Bình Trị Đông, Quận Bình Tân, TPHCM

     
    Báo quản trị |  
    2 thành viên cảm ơn TranTamDuc.1973 vì bài viết hữu ích
    tayka (12/05/2017) nguoinhaque009 (14/05/2017)
  • #454801   27/05/2017

    tayka
    tayka

    Sơ sinh

    Đà Nẵng, Việt Nam
    Tham gia:22/02/2012
    Tổng số bài viết (5)
    Số điểm: 85
    Cảm ơn: 5
    Được cảm ơn 0 lần


    Theo mục 2.3 Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP thì

    2.3. Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ sau này 15/10/1993

    a. Điều kiện để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

    Theo qui định tại Điều 131, các điều từ Điều 705 đến Điều 707 và Điều 711 của Bộ luật Dân sự, khoản 2 Điều 3, Điều 30, Điều 31 của Luật Đất đai năm 1993 và khoản 1 Điều 106, điểm b khoản 1 Điều 127, khoản 1 Điều 146 của Luật Đất đai năm 2003, thì Toà án chỉ công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi hợp đồng đó có đầy đủ các điều kiện sau đây:

    a.1. Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có năng lực hành vi dân sự;

    a.2. Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoàn toàn tự nguyện;

    a.3. Mục đích và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không trái pháp luật, đạo đức xã hội;

    a.4. Đất chuyển nhượng đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003;

    a.5. Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện về nhận chuyển nhượng theo qui định của pháp luật;

    a.6. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập thành văn bản có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền.

    b. Xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có đầy đủ các điều kiện được hướng dẫn tại điểm a gia tiểu mục 2.3 mục 2 này.

    b.1. Đối với hợp đồng được giao kết trước ngày 01/7/2004 vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 tiểu mục 2.3 mục 2 này, nhưng đã có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003, mà có phát sinh tranh chấp, nếu từ ngày 01/7/2004 mới có yêu cầu Toà án giải quyết, thì không coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này.

    b.2. Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tại thời điểm giao kết vi phạm các điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2, 3 mục 2 này, nhưng sau đó đã được Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003 mà có phát sinh tranh chấp và từ ngày 01/7/2004 mới có yêu cầu Toà án giải quyết, thì không coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này.

    b.3. Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2.3 mục 2 này, nếu sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố... và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Toà án công nhận hợp đồng. Nếu bên nhận chuyển nhượng chỉ làm nhà trên một phần đất, thì Toà án công nhận phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất có nhà ở và huỷ phần hợp đồng đối với diện tích đất còn lại, buộc bên nhận chuyển nhượng giao trả phần đất đó cho bên chuyển nhượng, trừ trường hợp việc giao trả không bảo đảm mục đích sử dụng cho cả hai bên giao kết hợp đồng, đồng thời buộc các bên thanh toán cho nhau phần chênh lệch.

    Xin hỏi luật sư:

    - Tại điểm b.3 muốn nói nếu người mua đất vi phạm 2 điều tại điểm a.4 (đất chưa có sổ đỏ) và điểm a.6 (không công chứng) mà sau đó đã xây nhà kiên cố, hoặc trồng cây lâu năm thì tòa chỉ công nhận phần đất này và hủy phần đất còn lại. Vậy gia đình tôi mua đất đã có sổ là đất trồng lúa và gần 20 năm nay chỉ canh tác trồng lúa đúng mục đích sử dụng thì có bị tòa tuyên hủy hợp đồng là giấy tay mua bán khi xưa không?

    - Theo điều 11 Nghị định 84-2007/NĐ-CP thì giao dịch mua bán của gia đình tôi là trước ngày 01-07-2004 nên được cấp giấy chứng nhận QSDĐ luôn mà không phải làm hợp đồng chuyển nhượng. Tuy nhiên NĐ này hiện đã hết hiệu lực. Nghị định 01-2017/NĐ-CP(khoản 52, điều 2) thì nói không rõ ràng. Như vậy  NĐ 84-2007/NĐ-CP có giá trị áp dụng cho trường hợp nhà tôi không khi đã hết hiệu lực. 

    - Nếu nghị định 84-2007/NĐ-CP không áp dụng được thì có còn căn cứ nào để chứng minh giấy viết tay có hiệu lực.

    Xin nhờ các luật sư tư vấn giúp.

     

    Cập nhật bởi tayka ngày 27/05/2017 10:13:00 CH
     
    Báo quản trị |  
  • #454928   28/05/2017

    TranTamDuc.1973
    TranTamDuc.1973
    Top 50
    Male
    Lớp 8

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:26/03/2016
    Tổng số bài viết (1346)
    Số điểm: 10577
    Cảm ơn: 177
    Được cảm ơn 1104 lần
    Moderator

    Chào bạn,

    1/- Như bạn đã hiểu, điểm b3 mà bạn đề cập là áp dụng cho trường hợp phải có đủ hai điều kiện : đất không có giấy đỏ và hợp đồng chuyển nhượng không được công chứng, chứng thực, đối chiếu với trường hợp của bạn, vì đất đã có sổ đỏ nên không thuộc phạm vi điều chỉnh của điểm b3 này.

    2/- Khi cấp GCN phải căn cứ vào qui định của pháp luật đất đai hiện hành chứ không căn cứ vào Văn bản qui phạm pháp luật đã hết hiệu lực. Trường hợp của bạn được xét cấp GCN theo Nghị định 01/2017/NĐ-CP, tuy nhiên như bạn đã nói, do Nghị định này chưa được rõ ràng nên còn phải chờ Thông tư của Bộ TNMT hoặc Quyết định của UBND cấp Tỉnh hướng dẫn thực hiện, lưu ý là bạn chỉ được cấp GCN theo Nghị định 01/2017/NĐ-CP trong trường hợp không có tranh chấp.

    3/- Lần trước tôi đã nói, bên chuyển nhượng không hợp tác tức sẽ phát sinh tranh chấp, bạn muốn nhanh thì chủ động khởi kiện yêu cầu Tòa công nhận hiệu lực của Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và buộc bên kia tiếp tục thực hiện Hợp đồng bằng cách hoàn thành thủ tục chuyển quyền cho bạn, họ không đồng ý thì phải yêu cầu tòa tuyên hợp đồng vô hiệu với lý do Hợp đồng viết tay, tức vi phạm về hình thức nhưng theo qui định tại khoản 1 điều 129 BLDS 2015 thì Tòa án sẽ không tuyên Hợp đồng vô hiệu mà sẽ ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng đó vì bạn không chỉ thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch mà đã thực hiện xong toàn bộ nghĩa vụ (nếu trong giao dịch này bạn chỉ có 1 nghĩa vụ duy nhất là thanh toán tiền nhận chuyển nhượng QSDĐ).

    Khi đã có Bản án có hiệu lực thì bạn sẽ được cấp GCN theo quyết định của Bản án đó.

    Trân trọng.

     

    VĂN PHÒNG LUẬT SƯ QUANG THƯỢNG - 0907 829 557

    231/3A đường Chiến Lược, KP 18, Phường Bình Trị Đông, Quận Bình Tân, TPHCM

     
    Báo quản trị |  
    2 thành viên cảm ơn TranTamDuc.1973 vì bài viết hữu ích
    caodacdung (20/02/2018) tayka (29/05/2017)
  • #454972   29/05/2017

    tayka
    tayka

    Sơ sinh

    Đà Nẵng, Việt Nam
    Tham gia:22/02/2012
    Tổng số bài viết (5)
    Số điểm: 85
    Cảm ơn: 5
    Được cảm ơn 0 lần


    Cảm ơn luật sư,

    Có 1 vấn đề nữa tôi cũng băn khoăn:

    1. Giấy viết tay đó chỉ có chữ ký của người vợ mà không có chữ ký của người chồng, các con của họ đều chưa tới 15 tuổi tại thời điểm năm 1999. Nếu người chồng và các con họ nói không biết người vợ đã bán đất thì gia đình tôi phải làm thế nào để chứng minh trước tòa. Thực tế là từ đó đến nay họ vẫn sống tại địa phương và cũng không tranh chấp gì khi nhà tôi quản lý và canh tác trên đất đó. 

    2. Năm 2014 khi dự án mở rộng QL1A thực hiện, thì đất trước đây chúng tôi mua 1 phần bị giải tỏa. Khi đó vì đất vẫn đứng tên người chủ cũ (thời điểm này không có ý tranh chấp) nên quyết định thu hồi đất và đền bù đất vẫn đứng tên chủ cũ, vấn đề này do mẹ tôi ủy quyền bằng miệng mà không có giấy tờ gì. Số tiền đền bù là 52 triệu, nhưng họ chỉ đưa mẹ tôi 35 triệu (chúng tôi không đọc được quyết định đền bù khi đó). Vậy điều này có gây bất lợi cho gia đình tôi trước tòa không? Vì thứ nhất là ủy quyền không có giấy tờ, thứ 2 quyết định mang tên người chủ cũ mà vẫn không tranh chấp? Theo tôi hiểu thì do đất vẫn đứng tên người chủ cũ thì các quyết định trên đứng tên họ là điều đương nhiên, theo luật không thể làm khác. Vấn đề ở đây là việc ủy quyền bằng miệng có giá trị không? Nếu ra tòa họ bảo không hề có ủy quyền gì và họ cũng không đưa cho chúng tôi 35/52 triệu kia và chúng tôi không tranh chấp gì thì liệu tòa có tuyên hủy giấy viết tay đã giao dịch trước kia không?

    Mong luật sư tư vấn giúp. 

     
    Báo quản trị |  
  • #454982   29/05/2017

    TranTamDuc.1973
    TranTamDuc.1973
    Top 50
    Male
    Lớp 8

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:26/03/2016
    Tổng số bài viết (1346)
    Số điểm: 10577
    Cảm ơn: 177
    Được cảm ơn 1104 lần
    Moderator

    Chào bạn,

    Căn cứ vào nội dung trình bày của bạn, tôi thấy bạn cũng có sự am hiểu nhất định về Luật và là người kỹ tính, vậy sao bạn không tham gia vào những việc có liên quan tới đất cát của gia đình ngay từ lúc nó mới xảy ra, tới nổi ủy quyền miệng và giao nhận tiền mà cũng không có giấy tờ ?

    Thật đáng tiếc là với những "băn khoăn" mới của bạn tôi không giúp giải đáp công khai được vì nó ảnh hưởng tới nhiều vấn đề khác. Bạn có thể tìm tới 1 Công ty hay Văn phòng Luật sư nào đó để được tư vấn trực tiếp những "băn khoăn" này.

    Trân trọng.

    VĂN PHÒNG LUẬT SƯ QUANG THƯỢNG - 0907 829 557

    231/3A đường Chiến Lược, KP 18, Phường Bình Trị Đông, Quận Bình Tân, TPHCM

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn TranTamDuc.1973 vì bài viết hữu ích
    tayka (29/05/2017)