Ngày 13/08/2014, Thông tư 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất chính thức có hiệu lực. Theo đó, có những điểm mới đáng quan tâm sau:
A. Phương pháp so sánh trực tiếp
1. Không giới hạn số thửa đất tối đa dùng để khảo sát, thu thập thông tin
Khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 03 thửa đất [Theo Thông tư 145/2007/TT-BTC là từ 3 đến 5 thửa đất] có đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
2. Thay đổi về thời gian thu thập thông tin
Thông tư 145 quy định: “Những thông tin cần thu thập phải diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm khảo sát để xác định giá của thửa đất, khu đất cần định giá.
Trường hợp không thu thập được những thông tin trong khoảng thời gian gần nhất, thì có thể thu thập thông tin về các cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn 01 năm tính đến thời điểm khảo sát để xác định giá đất”.
Trong khi đó Thông tư 36 quy định: “…trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá đất].
3. Đảm bảo tính chênh lệch không quá 10% khi xác định giá đất
Giá đất của thửa đất cần định giá đã xác định phải bảo đảm chênh lệch với từng mức giá đất ước tính không quá 10%.
B. Phương pháp chiết trừ
4. Thêm bước ước tính giá đất
Theo đó, Giá trị đất của bất động sản so sánh thực hiện theo công thức sau:
|
Giá trị đất của bất động sản so sánh |
= |
Giá trị bất động sản so sánh |
- |
Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh |
Việc ước tính giá đất của bất động sản so sánh thực hiện theo công thức sau:
|
Giá đất của bất động sản so sánh |
= |
Giá trị của bất động sản so sánh |
|
Diện tích thửa đất của bất động sản so sánh |
5. Thay đổi về cách xác định thu nhập bình quân một năm của thửa đất
Đối với đất phi nông nghiệp thì thu nhập bình quân một năm của thửa đất cần định giá là số tiền bình quân thu được từ hoạt động sản xuất, kinh doanh hoặc cho thuê trong 05 năm liên tục [Thông tư 145 không có nội dung này] tính đến thời điểm định giá.
Đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối thì thu nhập bình quân một năm là số tiền bình quân thu được từ hoạt động sản xuất trong 03 năm liên tục [Thông tư 145 không có nội dung này] tính đến thời điểm định giá.
