Hướng dẫn vướng mắc trong việc tính toán thuế giá trị gia tăng (VAT) khi áp dụng phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư trong thẩm định giá tài sản nói chung, thẩm định giá bất động sản nói riêng theo yêu cầu của khách hàng có tài sản cần thẩm định giá;

1. Theo quy định của pháp luật về thẩm định giá:

Khi thẩm định giá để xác định giá bất động sản, nếu áp dụng phương pháp thu nhập hoặc phương pháp thặng dư thì cần phải xác định doanh thu của tài sản đã loại trừ VAT để tìm thu nhập thuần, từ thu nhập thuần xác định giá bất động sản là phù hợp với quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (Tiêu chuẩn TĐG số 9, 10 ban hành kèm theo Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/3/2008 của Bộ Tài chính). Sở dĩ như vậy vì:

Bản chất của phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư là xác định giá bất động sản theo thu nhập tương lai hoặc thu nhập phát triển của bất động sản có thu nhập tương lai (đối với phương pháp thu nhập) và của bất động sản có tiềm năng phát triển dự tính được thu nhập trong tương lai theo chu kỳ sống của bất động sản (đối với phương pháp thặng dư) để quy về giá trị hiện tại theo một tỷ suất vốn hóa hoặc tỷ suất chiết khấu phù hợp là giá chưa có VAT. Thu nhập này được xác định bằng cách lấy doanh thu trừ đi (-) các loại chi phí tạo ra doanh thu và thuế gián thu (VAT), vì thuế gián thu không phải là khoản thu mà doanh nghiệp có tài sản thẩm định giá được hưởng. Cụ thể:

• Đối với phương pháp thu nhập:

Thu nhập thuần = tổng doanh thu – chi phí vận hành duy tu, bảo dưỡng tài sản – VAT.

(Xem nội dung phương pháp và ví dụ về phương pháp vốn hóa trực tiếp, phương pháp dòng tiền chiết khấu tại Phụ lục số 2, TCTĐGVN số 9).

•   Đối với phương pháp thặng dư:

Thu nhập thuần, phát triển = doanh thu phát triển – chi phí tạo ra doanh thu phát triển – VAT

(Xem nội dung phương pháp và các ví dụ tính doanh thu chưa có VAT tại phụ lục số 1, TCTĐGVN số 10).

Cách xác định doanh thu, thu nhập đã loại trừ VAT theo quy định của pháp luật về thẩm định giá như trên là thống nhất với cách xác định doanh thu, thu nhập trong hạch toán kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp theo quy định của Luật Kế toán và các văn bản pháp luật hướng dẫn thi hành Luật Kế toán; cụ thể:

Tại Quyết định số 15/2006/QĐ-BTC ngày 20/3/2006 của Bộ Tài chính Ban hành chế độ kế toán doanh nghiệp (Mẫu số 02-DN) Quy định:

Doanh thu thuần về bán hàng và cung ứng dịch vụ = Doanh thu bán hàng và cung ứng dịch vụ – Các khoản giảm trừ doanh thu

(Trong các khoản giảm trừ doanh thu có VAT phải nộp theo phương pháp trực tiếp)

Nội dung trên càng rõ hơn khi tại Thông tư số 200/2014/TT-BTC ngày 22/12/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn chế độ kế toán doanh nghiệp (Điểm 1.6.1, Mục 6, Khoản 1, Điều 79) quy định: “Doanh thu bán hàng, cung cấp dịch vụ không bao gồm các khoản thuế gián thu phải nộp, như thuế giá trị gia tăng (kể cả trường hợp nộp thuế GTGT theo phương pháp trực tiếp) thuế tiêu thụ đặc biệt, thuế xuất khẩu, thuế bảo vệ môi trường. Trường hợp không tách ngay được số thuế gián thu tại thời điểm ghi nhận doanh thu, kế toán được ghi nhận doanh thu bao gồm cả số thuế phải nộp và định kỳ phải ghi giảm doanh thu đối với số thuế gián thu phải nộp. Khi lập báo cáo kết quả kinh doanh, chỉ tiêu “doanh thu bán hàng, cung ứng dịch vụ” và chỉ tiêu “các khoản giảm trừ doanh thu đều không bao gồm số thuế gián thu phải nộp trong kỳ do về bản chất các khoản thuế gián thu không được coi là bộ phận của doanh thu”.

2. Do thuế giá trị gia tăng được “đánh” trên doanh thu

mà doanh thu (cũng tức là “đánh” trên mức giá tạo ra doanh thu) theo quy định của pháp luật được xác định như trên, mức giá bất động sản được tính toán theo luận giải tại Điểm 1 nêu trên là giá tính thuế phù hợp với quy định tại Khoản 1, Điều 7, Mục 1, Chương II, Thông tư 219/2013/TT-BTC ngày 31/12/2013 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Luật Thuế GTGT và Nghị định số 209/2013/NĐ-CP ngày 18/12/2013 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn một số điều của Luật Thuế GTGT: “Đối với hàng hóa, dịch vụ do cơ sở sản xuất, kinh doanh bán ra là giá bán chưa có thuế GTGT” và Khoản 6, Điều 7 của Thông tư trên: “Đối với hoạt động cho thuê tài sản như cho thuê nhà, văn phòng, xưởng, kho tàng, bến bãi, phương tiện vận chuyển, máy, thiết bị là số tiền cho thuê chưa có thuế GTGT”

Các trường hợp mà các công ty nêu theo quy định tại Khoản 3, Điều 4, Nghị định số 209/2013/NĐ-CP ngày 18/12/2013 của Chính phủ; Khoản 10, Điều 7, Thông tư số 219/2013/TT-BTC ngày 31/12/2013 của Bộ Tài chính: “Đối với trường hợp chuyển nhượng bất động sản, giá tính thuế giá trị gia tăng là giá chuyển nhượng bất động sản (-) giá đất được trừ để tính thuế GTGT” đang có vướng mắc với việc xác định thuế GTGT khi xác định giá bất động sản tính theo phương pháp thặng dư, phương pháp thu nhập; Hội Thẩm định giá Việt Nam cho rằng trường hợp quy định đó chỉ đúng với các trường hợp sau:

– Bất động sản đã được chuyển nhượng thành công và đã có giá chuyển nhượng để tính tiền sử dụng đất được trừ; vì tiền sử dụng đất được tính trên giá chuyển nhượng theo quy định tại Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 31/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.

– Bất động sản đã được chuyển nhượng thành công và đã có giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tính tiền sử dụng đất được trừ tính tại thời điểm Nhà nước giao đất hoặc đấu giá quyền sử dụng đất, chuyển nhượng, ký kết hợp đồng BOT… (các ví dụ tính toán tại Thông tư đã thể hiện rõ).

– Doanh thu thu được tại các thời điểm trên là căn cứ để tính toán kê khai thuế gián thu nộp trong kỳ kê khai thuế theo quy định của pháp luật gắn với bất động sản đã có doanh thu tiêu thụ trong kỳ như quy định tại Khoản 4, Điều 8, Thông tư số 219/2013/TT-BTC của Bộ Tài chính: “Đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê là thời điểm thu tiền theo tiến độ thực hiện dự án hoặc tiến độ thu tiền theo hợp đồng”. Căn cứ số tiền thu được, cơ sở kinh doanh thực hiện kê khai thuế GTGT phát sinh trong kỳ.

Quy định trên, nếu đem áp cho các dự án bất động sản hình thành trong tương lai (chưa được chuyển nhượng tại thời điểm thẩm định giá) có thu nhập mang lại trong tương lai, nhưng chưa có giá, phải tiến hành xác định giá theo phương pháp thặng dư, phương pháp thu nhập là chưa phù hợp. Sở dĩ như vậy là vì:

– Bất động sản chưa có giá thì không có căn cứ để tính tiền sử dụng đất được trừ.

– Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai chưa thể có doanh thu tiêu thụ trong kỳ kê khai thuế để tính toán nghĩa vụ tài chính trong kỳ kê khai.

Trên đây là ý kiến của Hội Thẩm định giá Việt Nam, đề nghị các Công ty nghiên cứu kỹ các quy định của pháp luật có liên quan để thuyết minh, giải trình với các cơ quan có thẩm quyền.