Thời điểm xác lập quyền sở hữu, sử dụng nhà đất

Chủ đề   RSS   
  • #524702 31/07/2019

    buiquangbinh071214
    Top 200
    Lớp 3

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:08/07/2019
    Tổng số bài viết (399)
    Số điểm: 4689
    Cảm ơn: 9
    Được cảm ơn 74 lần


    Thời điểm xác lập quyền sở hữu, sử dụng nhà đất

    - Theo Khoản 1 Điều 22 Luật nhà ở 2014 quy định:

    + Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

    + Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.

    - Theo quy định tại Khoản 3 Điều 188 Luật đất đai 2013 thì việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

    => Như vậy hai quy định trên có vẻ hơi mâu thuẩn, bởi lẽ nhà thì gắn liền với đất, mà thời điểm có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì từ khi vào sổ địa chính còn thời điểm có hiệu lực hợp đồng mua bán nhà có hiệu lực từ thời điểm hợp đồng được công chứng, chứng thực.

    Ví dụ: Bên A mua Nhà đất của bên B, hai bên đã lập hợp đồng công chứng, chứng thực nhưng chưa đăng ký vào sổ địa chính, vì một lý do nào đó mà hợp đồng này không thể tiếp tục thực hiện. Vậy nhà ở thì đã xác lập chuyển quyền sở hữu, còn đất thì chưa chuyển quyền được thì sẽ xử lý như thế nào?

    Nhờ anh chị giải quyết giúp em về vấn đề này, cảm ơn!

     
    5544 | Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn buiquangbinh071214 vì bài viết hữu ích
    ThanhLongLS (01/08/2019)

Like DanLuat để cập nhật các Thông tin Pháp Luật mới và nóng nhất mỗi ngày.

Thảo luận
  • #524881   01/08/2019

    luatmanhtin
    luatmanhtin

    Male
    Mầm

    Hà Nội, Việt Nam
    Tham gia:05/12/2018
    Tổng số bài viết (81)
    Số điểm: 570
    Cảm ơn: 1
    Được cảm ơn 73 lần


    buiquangbinh071214 viết:

    - Theo Khoản 1 Điều 22 Luật nhà ở 2014 quy định:

    + Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

    + Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.

    - Theo quy định tại Khoản 3 Điều 188 Luật đất đai 2013 thì việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

    => Như vậy hai quy định trên có vẻ hơi mâu thuẩn, bởi lẽ nhà thì gắn liền với đất, mà thời điểm có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì từ khi vào sổ địa chính còn thời điểm có hiệu lực hợp đồng mua bán nhà có hiệu lực từ thời điểm hợp đồng được công chứng, chứng thực.

    Ví dụ: Bên A mua Nhà đất của bên B, hai bên đã lập hợp đồng công chứng, chứng thực nhưng chưa đăng ký vào sổ địa chính, vì một lý do nào đó mà hợp đồng này không thể tiếp tục thực hiện. Vậy nhà ở thì đã xác lập chuyển quyền sở hữu, còn đất thì chưa chuyển quyền được thì sẽ xử lý như thế nào?

    Nhờ anh chị giải quyết giúp em về vấn đề này, cảm ơn!

    Hình như bác đang đánh đồng hai khái niệm: Thời gian có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà và thời gian có hiệu lực của việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì phải?

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn luatmanhtin vì bài viết hữu ích
    ThanhLongLS (01/08/2019)
  • #524894   01/08/2019

    TranTamDuc.1973
    TranTamDuc.1973
    Top 50
    Male
    Lớp 8

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:26/03/2016
    Tổng số bài viết (1346)
    Số điểm: 10577
    Cảm ơn: 177
    Được cảm ơn 1104 lần
    Moderator

    luatmanhtin viết:

     

    buiquangbinh071214 viết:

     

    - Theo Khoản 1 Điều 22 Luật nhà ở 2014 quy định:

    + Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

    + Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.

    - Theo quy định tại Khoản 3 Điều 188 Luật đất đai 2013 thì việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

    => Như vậy hai quy định trên có vẻ hơi mâu thuẩn, bởi lẽ nhà thì gắn liền với đất, mà thời điểm có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì từ khi vào sổ địa chính còn thời điểm có hiệu lực hợp đồng mua bán nhà có hiệu lực từ thời điểm hợp đồng được công chứng, chứng thực.

    Ví dụ: Bên A mua Nhà đất của bên B, hai bên đã lập hợp đồng công chứng, chứng thực nhưng chưa đăng ký vào sổ địa chính, vì một lý do nào đó mà hợp đồng này không thể tiếp tục thực hiện. Vậy nhà ở thì đã xác lập chuyển quyền sở hữu, còn đất thì chưa chuyển quyền được thì sẽ xử lý như thế nào?

    Nhờ anh chị giải quyết giúp em về vấn đề này, cảm ơn!

     

     

    Hình như bác đang đánh đồng hai khái niệm: Thời gian có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà và thời gian có hiệu lực của việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì phải?

    buiquangbinh071214 hỏi trong trường hợp hai bên xác lập hợp đồng chuyển nhượng cả QSDĐ và nhà gắn liền trên QSDĐ đó (hợp đồng được công chứng, chứng thực hợp pháp) nhưng sau đó hợp đồng này không thể thực hiện được thì giải quyết như thế nào khi theo khoản 1 điều 22 Luật nhà ở thì phần hợp đồng mua bán căn nhà gắn liền trên đất đã có hiệu lực, trong khi theo khoản 3 điều 188 Luật đất đai thì phần hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ chưa phát sinh hiệu lực.

    Nghĩa là, bạn buiquangbinh071214 không đánh đồng khái niệm mà là do bạn chưa hiểu nội dung câu hỏi. Bạn có thể tiếp tục có ý kiến mới, phù hợp với câu hỏi.

    Trân trọng.

    VĂN PHÒNG LUẬT SƯ QUANG THƯỢNG - 0907 829 557

    231/3A đường Chiến Lược, KP 18, Phường Bình Trị Đông, Quận Bình Tân, TPHCM

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn TranTamDuc.1973 vì bài viết hữu ích
    ThanhLongLS (02/08/2019)
  • #524910   01/08/2019

    luatmanhtin
    luatmanhtin

    Male
    Mầm

    Hà Nội, Việt Nam
    Tham gia:05/12/2018
    Tổng số bài viết (81)
    Số điểm: 570
    Cảm ơn: 1
    Được cảm ơn 73 lần


    Chào các bác!

    Thứ nhất, các bác đã dẫn chiếu các quy định của Luật Nhà ở năm 2014 về công chứng, chứng thực (Điều 122 chứ không phải Điều 22) thì theo ý kiến của em chúng ta phải tham khảo Điều 5 Luật Công chứng 2014. Theo đó, văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng.

    Do đó, em không đồng ý với quan điểm của hai bác về việc: Hai bác vận dụng khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai để nói rằng Hợp đồng công chứng quyền sử dụng đất chưa phát sinh hiệu lực. Theo em, hợp đồng công chứng quyền sử dụng đất này đã có hiệu lực.

     

    Thứ hai, các bác đã dẫn chiếu tới Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 về thời điểm có hiệu lực của việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì theo em chúng ta phải tham chiếu điều khoản tương tự ở Điều 9 Luật Nhà ở về thời điểm công nhận quyền sở hữu nhà. Từ thời điểm chuyển quyền sở hữu (theo Điều 12 Luật Nhà ở) tới lúc được công nhận quyền sở hữu đó là cả một vấn đề chứ không phải cứ chuyển quyền là đã được công nhận.

     

    Thứ ba, cách thức giải quyết trong trường hợp đã nêu ở trên, theo em có một trong các cách sau:

    1. Các bên tự thương lượng, hòa giải, hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận và hủy hợp đồng chuyển nhượng đã ký.

    2. Khởi kiện ra tòa để giải quyết theo thủ tục Tố tụng dân sự.

    Một vài ý kiến, rất mong được các bác chỉ giáo thêm ạ!·

     

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn luatmanhtin vì bài viết hữu ích
    ThanhLongLS (02/08/2019)
  • #524928   01/08/2019

    TranTamDuc.1973
    TranTamDuc.1973
    Top 50
    Male
    Lớp 8

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:26/03/2016
    Tổng số bài viết (1346)
    Số điểm: 10577
    Cảm ơn: 177
    Được cảm ơn 1104 lần
    Moderator

    luatmanhtin viết:

    Chào các bác!

    Thứ nhất, các bác đã dẫn chiếu các quy định của Luật Nhà ở năm 2014 về công chứng, chứng thực (Điều 122 chứ không phải Điều 22) thì theo ý kiến của em chúng ta phải tham khảo Điều 5 Luật Công chứng 2014. Theo đó, văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng.

    Do đó, em không đồng ý với quan điểm của hai bác về việc: Hai bác vận dụng khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai để nói rằng Hợp đồng công chứng quyền sử dụng đất chưa phát sinh hiệu lực. Theo em, hợp đồng công chứng quyền sử dụng đất này đã có hiệu lực.

    Thứ hai, các bác đã dẫn chiếu tới Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 về thời điểm có hiệu lực của việchuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì theo em chúng ta phải tham chiếu điều khoản tương tự ở Điều 9 Luật Nhà ở về thời điểm công nhận quyền sở hữu nhà. Từ thời điểm chuyển quyền sở hữu (theo Điều 12 Luật Nhà ở) tới lúc được công nhận quyền sở hữu đó là cả một vấn đề chứ không phải cứ chuyển quyền là đã được công nhận.

    Thứ ba, cách thức giải quyết trong trường hợp đã nêu ở trên, theo em có một trong các cách sau:

    1. Các bên tự thương lượng, hòa giải, hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận và hủy hợp đồng chuyển nhượng đã ký.

    2. Khởi kiện ra tòa để giải quyết theo thủ tục Tố tụng dân sự.

    Một vài ý kiến, rất mong được các bác chỉ giáo thêm ạ!·

    Tôi chỉ diễn giải lại nội dung trình bày của buiquangminh theo hướng dễ hiểu để bạn đừng hiểu lầm bạn ấy "đánh đồng hai khái niệm" chứ tôi chưa đưa ra quan điểm của mình.

    Ý kiến của bạn : "Thứ hai, các bác đã dẫn chiếu tới Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 về thời điểm có hiệu lực của việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì theo em chúng ta phải tham chiếu điều khoản tương tự ở Điều 9 Luật Nhà ở về thời điểm công nhận quyền sở hữu nhà. Từ thời điểm chuyển quyền sở hữu (theo Điều 12 Luật Nhà ở) tới lúc được công nhận quyền sở hữu đó là cả một vấn đề chứ không phải cứ chuyển quyền là đã được công nhận." chứng tỏ bạn đã hiểu sai qui phạm pháp luật, bởi "điều khoản tương ứng" của khoản 3 điều 188 LĐĐ là điều 12 Luật nhà ở, còn điều 9 Luật nhà ở không qui định về thời điểm công nhận quyền sở hữu nhà mà qui định về điều kiện để được cấp giấy chứng nhận đối với nhà ở.

    Việc bạn viện dẫn điều 5 Luật công chứng để cho rằng hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được công chứng đã có hiệu lực là đúng nhưng người khác viện dẫn khoản 3 điều 188 Luật đất đai để khẳng định hợp đồng này chưa phát sinh hiệu lực cũng không sai bởi cả 2 quan điểm đều có căn cứ pháp luật, đây là lỗi của các nhà làm luật, họ đã vi phạm nguyên tắc thống nhất khi xây dựng pháp luật, dẫn tới Luật công chứng qui định một đằng, còn Luật đất đai thì qui định một nẻo. Tuy nhiên, thực tế giải quyết tranh chấp cho thấy đối với Hợp đồng chuyển quyền SDĐ mà vi phạm khoản 3 điều 188 LĐĐ thì dù có công chứng cũng đều bị xem là chưa có hiệu lực.

    Trân trọng.

     

    VĂN PHÒNG LUẬT SƯ QUANG THƯỢNG - 0907 829 557

    231/3A đường Chiến Lược, KP 18, Phường Bình Trị Đông, Quận Bình Tân, TPHCM

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn TranTamDuc.1973 vì bài viết hữu ích
    ThanhLongLS (02/08/2019)
  • #524940   01/08/2019

    luatmanhtin
    luatmanhtin

    Male
    Mầm

    Hà Nội, Việt Nam
    Tham gia:05/12/2018
    Tổng số bài viết (81)
    Số điểm: 570
    Cảm ơn: 1
    Được cảm ơn 73 lần


    Em cảm ơn bác TranTamDuc.1973 đã chỉ giáo thêm nhiều điều thú vị ạ!

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn luatmanhtin vì bài viết hữu ích
    ThanhLongLS (02/08/2019)
  • #525166   06/08/2019

    buiquangbinh071214
    buiquangbinh071214
    Top 200
    Lớp 3

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:08/07/2019
    Tổng số bài viết (399)
    Số điểm: 4689
    Cảm ơn: 9
    Được cảm ơn 74 lần


    Tôi chẳng quan tâm đến Luật công chứng quy định như thế nào, vì luật công chứng không phải văn bản hướng dẫn luật đất đai, hay luật nhà ở, mà chỉ là văn bản song hành, bổ sung cho nhau.

    Thứ nhất, luật đất đai quy định rõ ràng là thời điểm có hiệu lực đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đât là từ khi vào sổ địa chính.

    Thứ hai, luật nhà ở quy định rõ ràng là thời điểm có hiệu lực đối với việc mua bán nhà ở là kể từ lúc công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán.

    Vấn đề đặt ra nếu một hợp đồng mua bán nhà đất được thực hiện và đã công chứng thì xem như việc chuyển quyền sở hữu nhà đã xác lập. Tuy nhiên vì lý do nào đó mà hợp đồng này không thực hiện được nữa, thì giải quyết thế nào?

    Đối với nhà thì đã xác lập hiệu lực, còn đất thì chưa vào sổ địa chính nên chưa có hiệu lực. Vậy cách hợp đồng này tính sao, hoàn trả thì cũng không hợp lý, mà để đó thì cũng không được.

    Anh chị giúp tôi giải quyết vấn đề này, cảm ơn!

     
    Báo quản trị |  
  • #525223   07/08/2019

    TranTamDuc.1973
    TranTamDuc.1973
    Top 50
    Male
    Lớp 8

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:26/03/2016
    Tổng số bài viết (1346)
    Số điểm: 10577
    Cảm ơn: 177
    Được cảm ơn 1104 lần
    Moderator

    Chào bạn buiquangbinh071214,

    Luật công chứng, Luật đất đai, Luật nhà ở đều có hiệu lực pháp luật nên bắt buộc mọi người phải quan tâm, tuân thủ nếu quan hệ của mình thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật. Theo tôi vấn đề bạn đưa ra có ý nghĩa về mặt học thuật nhiều hơn vì nó chứng minh trình độ lập pháp còn hạn chế dẫn tới việc không thống nhất giữa các Luật. Còn thực tiễn, vấn đề này được giải quyết hằng ngày ở các Tòa.

    Pháp luật cho phép nhà và đất có 2 chủ sở hữu, sử dụng khác nhau (khoản 2 điều 104 LĐĐ 2013,  khoản 4 điều 31 Nghị định 43/2014/NĐ-CP,  khoản 3 điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT) và nguyên tắc của dân sự là "việc dân sự cốt ở đôi bên", nghĩa là các bên tham gia hợp đồng có quyền thỏa thuận theo ý chí của mình miễn thỏa thuận đó không trái pháp luật, đạo đức xã hội là có hiệu lực, vì vậy vấn đề bạn nêu ra sẽ có nhiều cách giải quyết :

    - Hai bên thỏa thuận cùng khắc phục lý do dẫn tới hợp đồng không thể thực hiện được để tiếp tục thực hiện thì Tòa sẽ công nhận sự thỏa thuận này nếu nó không trái pháp luật, đạo đức xã hội.

    - Hai bên thỏa thuận tiếp tục thực hiện hợp đồng đối với phần nhà và hủy hợp đồng đối với phần đất thì Tòa sẽ công nhận thỏa thuận này vì không trái pháp luật, đạo đức xã hội. Các bên tiến hành việc cấp GCN nhà và đất theo qui định tại các căn cứ pháp luật tôi đã dẫn chiếu ở trên.

    - Một bên kiên quyết không thực hiện toàn bộ hợp đồng thì Tòa sẽ xem xét để chấp nhận toàn bộ hoặc chỉ chấp nhận 1 phần yêu cầu này và có xem xét trách nhiệm bồi thường đối với bên đã có lỗi làm cho Hợp đồng bị vô hiệu, bị hủy.

    ....v...v......

    Trân trọng

    VĂN PHÒNG LUẬT SƯ QUANG THƯỢNG - 0907 829 557

    231/3A đường Chiến Lược, KP 18, Phường Bình Trị Đông, Quận Bình Tân, TPHCM

     
    Báo quản trị |