Quan điểm nhận định pháp lý về quy định của pháp luật quy địnhhợp đồng chuyển nhượngbất động sản hình thành trong tương lai ...
Theo quy định của Luật Nhà ở và hướng dẫn tại Điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ ngày 23/6/2010, thì trong quá trình đầu tư, chủ đầu tư được huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước của các đối tượng được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở thông qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai; với điều kiện theo Khoản 2 Điều 60 Nghị định 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ ngày 23/6/2010: đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng của nhà ở, đã hoàn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản (“BĐS”) theo đúng quy định của pháp luật về kinh doanh BĐS và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở.
Theo đó, quy định trên vừa tạo điều điều kiện cho người mua nhà có sự lựa chọn mua nhà trước khi hình thành, có thời gian để huy động tài chính, đồng thời tạo điều kiện cho chủ đầu tư huy động vốn từ người mua nhà, bớt phụ thuộc vào vay vốn từ ngân hàng.
Tuy nhiên, sau một thời gian thực hiện đã nảy sinh một số vấn đề cần phải có quy định của pháp luật điều chỉnh để bảo vệ quyền lợi của người mua nhà. Trong khi nhiều chủ đầu tư khi bán nhà hình thành trong tương lai đã thực hiện đúng nghĩa vụ đã cam kết với người mua về chất lượng sản phẩm nhà ở, tiến độ bàn giao đã cam kết, nhưng vẫn còn có chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết, chất lượng nhà ở khi bàn giao không đúng với thiết kế, chậm tiến độ giao nhà, thậm chí dùng tiền của dân trả trước để chi vào mục đích khác, có chủ đầu tư phá sản, bỏ trốn không thể tiếp tục hoàn thành để giao nhà cho người mua.
Mới đây nhất, Quốc hội đã họp phiên họp toàn thể, biểu quyết thông qua Luật Nhà ở sửa đổi và Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi. Hai luật này sẽ có hiệu lực từ ngày 1/7/2015. Qua đây dự thảo cũng khắc phục được khó khăn nêu trên. Theo đó Chủ đầu tư phải được tổ chức tín dụng bảo lãnh, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai. Điều 56 luật Kinh doanh BĐS quy định: Chủ đầu tư dự án BĐS trước khi bán, cho thue mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được tổ chức tài chính hoặc tổ chức tín dngj được phép hoạt động tại Việt Nam bảo lãnh việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Bổ sung thêm quy định bên mua, bên thuê mua có quyền yêu cầu bên bán, bên cho thuê mua cung cấp thông tin về tiến độ xây dựng của dự án, việc sử dụng tiền ứng trước và kiểm tra thực tế tại công trình.
Ngoài ra, Điều 61 Nghị định 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ quy định tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai của doanh nghiệp kinh doanh BĐS được quyền thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng để vay vốn. Thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện theo hướng dẫn của Ngân hàng Nhà nước.
Quy định trên đã tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người dân tiếp cận được nguồn vốn để mua nhà, ổn định chỗ ở, cải thiện các vấn đề về an sinh xã hội, và quan trọng hơn cả là đảm bảo nguồn vốn vay được sử dụng tập trung, góp phần thực hiện các mục tiêu phát triển thị trường bất động sản. Tuy nhiên, liệu rằng các ngân hàng có sẵn sàng cấp vốn vay với loại tài sản thế chấp như nhà ở hình thành trong tương lai hay không ?
Trên thực tế, dù luật đã cho phép nhưng đa số các các ngân hàng không giải ngân cho các hợp đồng mua bán dạng này. Lý do đầu tiên là nhà ở trong tương lai là loại tài sản thế chấp có tính thanh khoản không cao, nhất là trong bối “người dân đang phải khổ sở với các dự án rùa, dự án chậm tiến độ nhiều năm nay như Usilk City của Sông Đà Thăng Long... việc ngân hàng đổ thêm vốn để nhận các dự án nhà ở hình thành trong tương lai không đơn giản” (theo đại diện pháp chế của một ngân hàng thương mại cổ phần tại Hà Nội, trích báo Tiền Phong, ngày 09/6/2014).
Thứ hai, theo thông tư số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT ngày 25-4-2014 hướng dẫn thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, để có bản sao chứng thực bên thế chấp phải trình bản gốc của các giấy tờ này cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Chủ đầu tư thường do dự hay không trao bản gốc các giấy tờ này cho bên thế chấp do sợ mất mát hoặc do một dự án thường bao gồm rất nhiều nhà ở hình thành trong tương lai và nhiều khi cùng một lúc có rất nhiều yêu cầu cung cấp các giấy tờ này. Chính vì sự do dự của chủ đầu tư nên các tổ chức tín dụng sẽ càng ít có niềm tin khi cấp vốn vay.
Quan điểm riêng của Luật sư Công ty TNHH NewVision Law – Đoàn Luật sư Hà Nội.
