Kính gửi Luật sư,

Hiện công ty tôi đang muốn mua lại tài sản gắn liền với đất thuê của một doanh nghiệp đang hoạt động trong KCN, để rồi mong muốn tiếp tục được Nhà nước cho thuê đất theo quy định của Luật đất đai.

Trước tiên tôi xin mô tả về hiện trạng tài sản và quy trình thủ tục pháp lý mà bên bán tài sản dự định thực hiện (sau đây gọi là Bên A).

1. Hiện trạng tài sản

- Bên A (là công ty CP, nhưng có tỷ lệ vốn góp của Nhà nước là 51%) đã được nhà nước cho thuê đất, trả tiền hàng năm (thời gian thuê 50 năm) để đầu tư xây dựng nhà máy chế tạo cơ khí; lô đất bên A đang sử dụng nằm trong KCN. Bên A trực tiếp thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng, san lấp và tiến hành đầu tư xây dựng nhà xưởng, đưa vào khai thác sử dụng từ năm 2004 đến nay đến nay; 

- Lô đất Bên A đang sử dụng nằm trong KCN, quá trình hoạt động Bên A đã thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ với chủ đầu tư KCN theo quy định (ký các hợp đồng thuê cơ sở hạ tầng, dịch vụ... của KCN). 

- Các tài sản trên đất gồm: một số nhà xưởng, hạ tầng kỹ thuật đã xây dựng trên đất (sau đây gọi tắt là tài sản). Tuy nhiên đến nay, Bên A vẫn chưa làm thủ tục để đc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ)

2. Quy trình chuyển nhượng tài sản:

Bên A đang có nhu cầu chấm dứt dự án, chuyển nhượng tài sản bằng hình thức bán đấu giá. Trong đó, có thông tin về quy trình thủ tục dự kiến thực hiện như sau:

- Trình UBND TP.Hà Nội xin chủ trương xin kết thúc dự án, bán tài sản; đồng thời xin chủ trương cho phép đơn vị mua được tài sản (gọi là Bên B) được tiếp tục thuê lô đất, thời thuê bằng thời gian còn lại (hơn 40 năm).

- Thực hiện quy trình bán đấu giá tài sản theo quy định (thông qua tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp);

- Hỗ trợ bên B hoàn thiện thủ tục với các Sở, ban nghành của TP.Hà Nội để tiếp tục thuê đất theo quy định (trên cơ sở chủ trương đã được duyệt của UBND TP.Hà Nội)

3. Nội dung và giá chuyển nhượng bên A dự kiến đưa ra (khi bán đấu giá)

- Nội dung: bán các tài sản trên đất (như đã nêu ở trên);

- Giá trị chuyển nhượng: ngoài giá trị của các tài sản trên đất (khoảng 20 tỷ), thì bên A có yêu cầu Bên B phải trả một chi phí (khoảng hơn 100 tỷ) với nội dung tạm gọi là "lợi thế quyền khai thác sử dụng lô đất"

Các câu hỏi xin Luật sư tư vấn:

1. Việc chuyển nhượng tài sản của Bên A trường hợp nêu trên sẽ phải thực hiện theo quy định nào của pháp luật hiện hành?

2. Chúng tôi là sẽ tham gia đấu giá để mua được tài sản của bên A, nhưng mong muốn thực sự của chúng tôi là nếu mua được tài sản thì chúng tôi phải chắc chắn được tiếp tục thuê lô đất. Theo đó, trình tự thủ tục như bên A cam kết thực hiện (như nêu ở trên) có đảm bảo phù hợp với các quy định của pháp luật liên quan? điểm nào là mấu chốt trong các thủ tục để đảm bảo chúng tôi được tiếp tụcđượ thuê đất?

3. Chúng tôi hiểu rằng, lô đất của bên A đang sử dụng là đất thuê, trả tiền hàng năm, nên theo quy định của Luật đất đai hiện hành thì bên A chỉ được phép chuyển nhượng tài sản trên đất mà không được phép chuyển nhượng QSD đất của lô đất. Vậy, nội dung và giá trị "lợi thế quyền khai thác sử dụng lô đất" như bên A đang yêu cầu có phù hợp với pháp luật hiện hành? nếu có thì cụ thể đang được quy định ở văn bản nào của pháp luật. 

Trường hợp sau khi VNPost đã mua được tài sản gắn liền với đất thuê của Lilama, thì bước thủ tục pháp lý nào, với những nội dung quan trọng nào (mà Lilama cần thực hiện) để đảm bảo cho việc VNPost được tiếp tục thuê lô đất 24 KCN Quang Minh theo các quy định của pháp luật về đất đai?

4. Nội dung về giá trị “Lợi thế quyền khai thác dự án” liệu có phù hợp với các quy định được tư vấn pháp lý của Lilama 3 đã viện dẫn như nêu ở trên? 

Rất mong Luật sư và Thư viện pháp luật giải đáp giúp chúng tôi vấn đề pháp lý nêu trên!

Trân trọng,

Phan Văn Mười