Mua bán đất chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu đất nên viết giấy gì?

Chủ đề   RSS   
  • #468200 20/09/2017

    khoaimoc_8x

    Sơ sinh

    Hà Nội, Việt Nam
    Tham gia:20/09/2017
    Tổng số bài viết (4)
    Số điểm: 110
    Cảm ơn: 3
    Được cảm ơn 0 lần


    Mua bán đất chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu đất nên viết giấy gì?

    XIn chào mọi người. Chào các bạn luật sư.

    Xin vui lòng tư vấn giúp tôi trong trường hợp này.

    - Tôi có mua một lô đất của một người tại địa phương vào năm 2015.

    - Lô đất này được cấp huyện mở bán. Và cho đến nay là năm 2017 vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất. Đất đang đợi cấp sổ lần đầu.

    - Đầu năm tới 2018 tôi dự định sẽ xây một căn nhà nhỏ trên mảnh đất này

    - Các giấy tờ viết tay, giao dịch viết tay không có công chứng thì sẽ không có giá trị pháp lý và khi mang đi công chứng sẽ không được. Ngược lại còn bị phạt vì mua bán đất trái pháp luật.

    - Vậy: 

    1. Khi mua bán đất theo dạng này. Tôi nên thực hiện việc làm giấy nào để vẫn tôn trọng pháp luật, nhưng vẫn đảm bảo được quyền lợi của mình khi có xảy ra tranh chấp tại tòa. 

    2. Tôi có thể làm Giấy thỏa thuận chuyển nhượng đất hoặc giấy xác nhận giao dịch hoặc Biên bản ghi nhớ về việc đặt cọc và bàn giao sổ khi người này được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất hay không? Các loại văn bản này có được không? Có giá trị pháp lý không?

    3 Nếu được. Xin các luật sư vui lòng cho tôi một văn bản mẫu về việc thực hiện giao kèo này nhưng đảm bảo tôn trọng pháp luật và quyền lợi của mình.

    4. Khi tôi xây nhà như vậy có phạm pháp không? Khi xảy ra tranh chấp ngôi nhà đó sẽ được tòa xử như thế nào.?

    Cảm ơn các bạn, các vị luật sư

    Cập nhật bởi khoaimoc_8x ngày 20/09/2017 09:56:21 SA Cập nhật bởi khoaimoc_8x ngày 20/09/2017 09:53:20 SA
     
    16280 | Báo quản trị |  

Like DanLuat để cập nhật các Thông tin Pháp Luật mới và nóng nhất mỗi ngày.

Thảo luận
  • #468212   20/09/2017

    TranTamDuc.1973
    TranTamDuc.1973
    Top 50
    Male
    Lớp 8

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:26/03/2016
    Tổng số bài viết (1346)
    Số điểm: 10577
    Cảm ơn: 177
    Được cảm ơn 1104 lần
    Moderator

    Chào bạn,

    Bạn nói : " Lô đất này được cấp huyện mở bán. Và cho đến nay là năm 2017 vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất. Đất đang đợi cấp sổ lần đầu." Vậy bạn trình bày cụ thể là Huyện mở bán theo dạng nào ? Giữa Huyện và chủ cũ (người bán đất lại cho bạn) có giấy tờ gì để chứng minh Huyện bán đất cho họ ?

    Trân trọng.

    VĂN PHÒNG LUẬT SƯ QUANG THƯỢNG - 0907 829 557

    231/3A đường Chiến Lược, KP 18, Phường Bình Trị Đông, Quận Bình Tân, TPHCM

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn TranTamDuc.1973 vì bài viết hữu ích
    khoaimoc_8x (20/09/2017)
  • #468220   20/09/2017

    khoaimoc_8x
    khoaimoc_8x

    Sơ sinh

    Hà Nội, Việt Nam
    Tham gia:20/09/2017
    Tổng số bài viết (4)
    Số điểm: 110
    Cảm ơn: 3
    Được cảm ơn 0 lần


    Cảm ơn bạn. Đất được mở bán công khai bạn ak. Có đấu giá công khai tại UBND xã. Có biên lai thu tiền và người này cùng nhiều ng khác đã được nhận đất. Nói chung việc huyện bán đất thì đúng bạn ak. Cái mình quan tâm bây giờ là nên viết giấy tờ, văn bản nào là tốt nhất trong trường hợp này.  Mình đã làm giấy viết tay. Nhưng giấy này không được phép công chứng và mình lo sợ không được bảo vệ. Đặc biệt nếu gia đình người này có người tranh chấp, kiện cáo. Quan trọng hơn là mình lại xây nhà trên đó nữa. nên rất lo lắng việc ngôi nhà đó sẽ ra sao. 

     
    Báo quản trị |  
  • #468317   20/09/2017

    TranTamDuc.1973
    TranTamDuc.1973
    Top 50
    Male
    Lớp 8

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:26/03/2016
    Tổng số bài viết (1346)
    Số điểm: 10577
    Cảm ơn: 177
    Được cảm ơn 1104 lần
    Moderator

    Chào bạn,

    Bên chuyển nhượng tuy trúng đấu giá hợp pháp QSDĐ (tôi hỏi về việc đấu giá là để xác định tính hợp pháp) nhưng chưa được cấp GCN mà đã chuyển nhượng là đã vi phạm điều cấm của Pháp luật tại khoản 4 điều 12 Luật đất đai 2013 vì điều 168 và 188 Luật đất đai 2013 qui định phải có GCNQSDĐ thì mới được thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ. 

    Như vậy hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa bạn và người trúng đấu giá phải bị vô hiệu theo qui định tại điều 123 Bộ luật dân sự 2015 , đã vi phạm điều cấm của pháp luật thì bất cứ lúc nào, bất cứ ai phát hiện và khởi kiện thì hợp đồng đó cũng bị tuyên vô hiệu, do đó không có cách nào để viết giấy tờ, văn bản chuyển nhượng tốt nhất trong trường hợp này. Có một cách "lách luật" để đảm bảo quyền lợi cho bạn nhưng tôi không tiện công khai, hơn nữa do không tiếp cận hồ sơ để nắm rõ bản chất của giao dịch này (mua bán sòng phẳng hay ép giá hoặc hợp đồng giả cách để hợp pháp việc cho vay lãi cao ? ..v..v...) nên tôi không hướng dẫn bạn được.

    Trân trọng.

    Cập nhật bởi TranTamDuc.1973 ngày 21/09/2017 08:15:21 SA

    VĂN PHÒNG LUẬT SƯ QUANG THƯỢNG - 0907 829 557

    231/3A đường Chiến Lược, KP 18, Phường Bình Trị Đông, Quận Bình Tân, TPHCM

     
    Báo quản trị |  
    3 thành viên cảm ơn TranTamDuc.1973 vì bài viết hữu ích
    khoaimoc_8x (21/09/2017) nguoinhaque009 (21/09/2017) JerryMice (05/11/2017)
  • #468339   21/09/2017

    khoaimoc_8x
    khoaimoc_8x

    Sơ sinh

    Hà Nội, Việt Nam
    Tham gia:20/09/2017
    Tổng số bài viết (4)
    Số điểm: 110
    Cảm ơn: 3
    Được cảm ơn 0 lần


    Vậy tôi có thể làm Biên bản ghi nhớ về việc nhận tiền đặt cọc và hứa sẽ bàn giao chuyển đổi tên khi có giấy CNQSH không ạ. Hoặc viết giấy xác nhận giao dịch. Không phải là hợp đồng mua bán.

     
    Báo quản trị |  
  • #470016   08/10/2017

    TranTamDuc.1973
    TranTamDuc.1973
    Top 50
    Male
    Lớp 8

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:26/03/2016
    Tổng số bài viết (1346)
    Số điểm: 10577
    Cảm ơn: 177
    Được cảm ơn 1104 lần
    Moderator

    Chào bạn khoaimoc_8x, 

    Tôi đã nhận được tin nhắn của bạn trong hộp thư cá nhân. Bạn làm theo hướng dẫn của tôi trong hộp thư riêng nhé.

    Trân trọng.

    VĂN PHÒNG LUẬT SƯ QUANG THƯỢNG - 0907 829 557

    231/3A đường Chiến Lược, KP 18, Phường Bình Trị Đông, Quận Bình Tân, TPHCM

     
    Báo quản trị |  
  • #470445   11/10/2017

    lythuyettinhbenvung
    lythuyettinhbenvung
    Top 500
    Male
    Lớp 2

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:10/05/2011
    Tổng số bài viết (314)
    Số điểm: 3376
    Cảm ơn: 44
    Được cảm ơn 132 lần


    Việc của bạn hiện cũng có nhiều người thực hiện, tôi xin có ý kiến đển bạn hạn chế tối đa rủi ro như sau:

    1/ Làm 1 hợp đồng chuyển nhượng giấy tay.

    2/ Làm 1 hợp đồng công chứng ủy quyền toàn phần về thay mặt nhận giấy chứng nhận, đại diện làm việc với các cơ quan nhà nước, ký chuyển nhượng khi khu đất được cấp GCN.

    3/ Yêu cầu bên bán làm di chúc cho bạn (có công chưng)

    4/ Các lần chuyển tiền đều phải bắt bên bán ký vào giấy nhận tiền, đồng thời giam lại một phần để sau khi được cấp GCN và sang tên cho bạn thì thanh toán phần còn lại.

    5/ Bạn giữ toàn bộ bản chính: Quyết định trúng đấu giá, các hồ sơ liên quan và nhận bàn giao đất ngoài thực địa, quản lý chặt khu đất. Thường xuyên liên hệ cơ quan nhà nước để tìm hiểu tình hình cấp GCN.

    6/ Không nên xây dựng nhà mà đợi cơ quan nhà nước cấp GCN tên bên bán, sau đó bạn làm thủ tục chuyển nhượng cho người nhà là xong.

    Vài dòng góp ý chúc bạn giải quyết tốt vấn đề.

    Muốn làm anh hùng rạng núi sông

    Mộng tưởng đến nay vẫn không thành

    Thôi đành trở thành người khác biệt

    Một mình duy nhất một mình ta

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn lythuyettinhbenvung vì bài viết hữu ích
    QvsnGiang (09/12/2017)
  • #470453   11/10/2017

    TranTamDuc.1973
    TranTamDuc.1973
    Top 50
    Male
    Lớp 8

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:26/03/2016
    Tổng số bài viết (1346)
    Số điểm: 10577
    Cảm ơn: 177
    Được cảm ơn 1104 lần
    Moderator

     

    lythuyettinhbenvung viết:

     

    Việc của bạn hiện cũng có nhiều người thực hiện, tôi xin có ý kiến đển bạn hạn chế tối đa rủi ro như sau:

    1/ Làm 1 hợp đồng chuyển nhượng giấy tay.

    2/ Làm 1 hợp đồng công chứng ủy quyền toàn phần về thay mặt nhận giấy chứng nhận, đại diện làm việc với các cơ quan nhà nước, ký chuyển nhượng khi khu đất được cấp GCN.

    3/ Yêu cầu bên bán làm di chúc cho bạn (có công chưng)

    4/ Các lần chuyển tiền đều phải bắt bên bán ký vào giấy nhận tiền, đồng thời giam lại một phần để sau khi được cấp GCN và sang tên cho bạn thì thanh toán phần còn lại.

    5/ Bạn giữ toàn bộ bản chính: Quyết định trúng đấu giá, các hồ sơ liên quan và nhận bàn giao đất ngoài thực địa, quản lý chặt khu đất. Thường xuyên liên hệ cơ quan nhà nước để tìm hiểu tình hình cấp GCN.

    6/ Không nên xây dựng nhà mà đợi cơ quan nhà nước cấp GCN tên bên bán, sau đó bạn làm thủ tục chuyển nhượng cho người nhà là xong.

    Vài dòng góp ý chúc bạn giải quyết tốt vấn đề.

     

     

    1/- Như đã nói, khi bên chuyển nhượng chưa có GCN thì mọi hợp đồng chuyển nhượng đều bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật.

    2/- Hợp đồng uỷ quyền thay mặt nhận GCN thì được (phải có biên nhận hồ sơ); còn hợp đồng đại diện làm việc với các cơ quan Nhà nước, ký chuyển nhượng khi có GCN thì rất có khả năng không được (nhiều Phòng công chứng yêu cầu phải có GCN thì mới công chứng hợp đồng này). Tuy nhiên, làm vậy cũng chưa chắc an toàn vì bên chuyển nhượng vẫn có thể cớ mất GCN, xin cấp lại rồi âm thầm ký chuyển nhượng ?

    3/- Bữa nay lập di chúc để lại đất cho A, ngày mai lập di chúc khác để lại đất đó cho B vẫn được, di chúc sau cùng là di chúc có hiệu lực trong trường hợp có nhiều bản di chúc => cách lập di chúc cũng không an toàn.

    4/- Đã mua xong từ 2015 ! Mà dù có ký giấy giao, nhận tiền chi tiết thì cũng chỉ có giá trị để được xem xét nhận lại tiền chứ không lấy đất được vì Hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều cấm => cách này cũng không an toàn.

    5/- Chỉ có giá trị hỗ trợ chứ không quyết định được việc nhận đất đã mua ! Chỉ cần phát sinh tranh chấp là bị tuyên vô hiệu hợp đồng mua bán đất vi phạm điều cấm.

    6/- Muốn lật lọng thì khi có GCN, bên bán không làm thủ tục chuyển nhượng cho bên mua đúng qui định thì cũng trở lại từ đầu !

    Cập nhật bởi TranTamDuc.1973 ngày 11/10/2017 09:36:49 CH

    VĂN PHÒNG LUẬT SƯ QUANG THƯỢNG - 0907 829 557

    231/3A đường Chiến Lược, KP 18, Phường Bình Trị Đông, Quận Bình Tân, TPHCM

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn TranTamDuc.1973 vì bài viết hữu ích
    QvsnGiang (09/12/2017)
  • #472542   27/10/2017

    Em cũng rơi vào trường hợp tương tự, Anh TranTamDuc.1973  gửi giúp hướng dẫn vào hộp thư em được ko?

     
    Báo quản trị |  
  • #472555   27/10/2017

    Làm hợp đồng đặt cọc hứa mua hứa bán......ra công chứng họ hướng dẫn cho....dạng hợp đồng này giành cho những người đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận mà chưa được cấp giấy chứng nhận, sau khi được cấp họ sẽ bán cho mình như thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc !

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn vanthien33 vì bài viết hữu ích
    khoaimoc_8x (06/11/2017)
  • #473841   06/11/2017

    khoaimoc_8x
    khoaimoc_8x

    Sơ sinh

    Hà Nội, Việt Nam
    Tham gia:20/09/2017
    Tổng số bài viết (4)
    Số điểm: 110
    Cảm ơn: 3
    Được cảm ơn 0 lần


    vanthien33 viết:

    Làm hợp đồng đặt cọc hứa mua hứa bán......ra công chứng họ hướng dẫn cho....dạng hợp đồng này giành cho những người đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận mà chưa được cấp giấy chứng nhận, sau khi được cấp họ sẽ bán cho mình như thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc !

     Bác có thể cho em xin mẫu hợp đồng này không ạ

     
    Báo quản trị |