Ngày 02/8/2009 em có mua thửa đất thổ cư tại Vân Canh HN và đã làm HĐ đặt cọc 50 tr đồng. Trong hợp đồng đặt cọc 2 bên có thoả thuận như sau: 
   
- Trong trường hợp Bên Bán từ chối thực hiện các cam kết trong hợp đồng này thì Bên bán phải trả lại số tiền Bên mua đã đặt cọc là và một khoản tiền bồi thường tương ứng cho Bên mua;
    - Nếu Bên mua từ chối giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự (mục đích đặt cọc không đạt được) thì Bên mua bị mất tài sản đặt cọc;
    - Bên Bán có trách nhiệm hoàn tất đầy đủ các thủ tục liên quan đến việc tách sổ đỏ và chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời gian 60 ngày, kể từ ngày 02/8/2009. Trong đó: Tách sổ đỏ (diện tích 100m²) nói trên thành 02 sổ mang tên.....

        *Tình huống xảy ra như sau: 
    Lần 1 Sau khi đặt cọc được ít hôm bên bán có gọi bên mua đến làm thủ tục chuyển nhượng theo quy đinh, Bên mua có về và không làm thủ tục chuyển nhượng được (lý do bên bán chưa mời được địa chính xã xuống đo vẽ thửa đất);
    Lần 2 bên mua lại về theo yêu cấu của bên bán nhưng vẫn không làm được thủ tục trên (Lý do bên bán đã đồng ý cho bên mua thanh toán lần 1 là 400 tr sau lại đổi ý là phải thanh toán đủ số tiền là 700 tr đồng mới mời địa chính xã đo đất)           Tổng giá trị thửa đất là 1,4 tỷ đồng
Lần 3 cũng vậy bên mua đã chấp nhận yêu vầu của bên bán là 700 tr đồng, nhưng lý do lần này bên bán yêu cầu bên mua phải thanh toán đủ 90% mới chấp nhận. Còn 10 % giá trị khi nào có sổ đỏ bên mua thanh toán tiếp.
Các anh/chị LS tư vấn giúp em, như vậy các yêu cầu của bên bán đưa ra mà bên mua không chấp nhận, hai bên không thương lượng được với nhau mà việc mua bán không thành, áp dụng những thoả thuận trong HĐ đặt cọc nếu đưa vào trường hợp phá hợp đồng đặt cọc thì lỗi này thuộc về bên nào. 
Thời hạn thực hiện hợp đồng đặt cọc là 60 ngày kể từ ngày 2/8/2009, như vậy nếu quá thời gian mà không thực hiện được các cam kết thì nỗi thuộc về bên nào; việc giải quyết số tiền bên mua đã đặt cọc như thế nào là phù hợp với pháp luật.
Việc giải quyết để 2 bên đều đạt được mục đích mà không ảnh hưởng tới quyền lợi của nhau... Xin LS giúp em
Xin trân trọng cảm ơn các Anh/chị LS.