Phân cấp bậc thành viên mới từ tháng 6/2014
  • Trang nhất
  • Luật Sư Tư Vấn
  • Cùng Thảo Luận
  • Tìm Luật Sư
  • Thành Viên
  • Trang Của Tôi

Hủy Hợp Đồng

Chủ đề   RSS   
  • #231946 08/12/2012

    hoduylam

    Sơ sinh

    Cần Thơ, Việt Nam
    Tham gia:08/12/2012
    Tổng số bài viết (1)
    Số điểm: 20
    Cảm ơn: 1
    Được cảm ơn 1 lần


    Hủy Hợp Đồng

    Kính chào luật sư !

    Em có cho thuê nhà hợp đồng 01 năm đặt cọc 03 tháng , có thỏa thuận là nếu bên thuê không thanh toán tiền trong 1 tháng thì bên cho thuê được quyền hủy hợp đồng và bên thuê chịu mất tiền cọc (có công chứng). Nhưng do em lúc thanh toán tiền hàng tháng em không có ký nhận, nay bên thuê đã không thanh toán tiền, và đã dọn đi nơi khác. Em có ra công chứng để cho 1 người khác thuê, thì bên công chứng bảo phải 2 bên phải hủy hợp đồng trước công chứng, hoặc chứng minh là bên thuê không trả tiền quá 01 tháng. Nếu không thì em sẽ chịu bồi thường nếu bên thuê có khiếu nại.

    Vây xin các luật sư tư vấn giúp em, làm sao để em hủy hợp đồng hợp pháp và bên thuê kia không khiếu kiện về sau. Và nếu như em không cho thuê đến thời hạn năm sau thì hợp đồng có tự hủy không.

    Trân trọng cảm ơn!

     
    1 thành viên cảm ơn hoduylam vì bài viết hữu ích
    longlam (14/12/2012)

Like DanLuat để cập nhật các Thông tin Pháp Luật mới và nóng nhất mỗi ngày.

Thảo luận
  • #232005   08/12/2012

    Cuonglawyer
    Cuonglawyer
    Top 10
    Male
    Luật sư quốc tế

    Hà Nội, Việt Nam
    Tham gia:07/06/2011
    Tổng số bài viết (5865)
    Số điểm: 36362
    Cảm ơn: 4
    Được cảm ơn 2178 lần
    Lawyer

    Chào bạn!

    Hợp đồng (có công chứng) của bạn thỏa thuận như vậy là "trái pháp luật" và bị vô hiệu một phần hoặc toàn bộ hợp đồng. Bộ luật dân sự quy định:

    "Điều 425. Huỷ bỏ hợp đồng dân sự

    1. Một bên có quyền huỷ bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện huỷ bỏ mà các bên đã thoả thuận hoặc pháp luật có quy định.

    2. Bên huỷ bỏ hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc huỷ bỏ, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

    3. Khi hợp đồng bị huỷ bỏ thì hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết và các bên phải hoàn trả cho nhau tài sản đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải trả bằng tiền.

    4. Bên có lỗi trong việc hợp đồng bị huỷ bỏ phải bồi thường thiệt hại.

    Điều 426. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng dân sự

    1. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng nếu các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định.

    2. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

    3. Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán.

    4. Bên có lỗi trong việc hợp đồng bị đơn phương chấm dứt phải bồi thường thiệt hại.Điều 498. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở

    1. Bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà khi bên thuê có một trong các hành vi sau đây:

    a) Không trả tiền thuê nhà liên tiếp trong ba tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

    b) Sử dụng nhà không đúng mục đích thuê;

    c) Cố ý làm nhà hư hỏng nghiêm trọng;

    d) Sửa chữa, đổi hoặc cho người khác thuê lại toàn bộ hoặc một phần nhà đang thuê mà không có sự đồng ý bằng văn bản của bên cho thuê;

    đ) Làm mất trật tự công cộng nhiều lần và ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt bình thường của những người xung quanh;

    e) Làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến vệ sinh môi trường.

    2. Bên thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà khi bên cho thuê có một trong các hành vi sau đây:

    a) Không sửa chữa nhà khi chất lượng nhà giảm sút nghiêm trọng;

    b) Tăng giá thuê nhà bất hợp lý.

    c) Quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

    3. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà phải báo cho bên kia biết trước một tháng, nếu không có thoả thuận khác.

    Điều 499. Chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở

    Hợp đồng thuê nhà ở chấm dứt trong các trường hợp sau đây:

    1. Thời hạn thuê đã hết; nếu hợp đồng không xác định thời hạn thuê thì hợp đồng chấm dứt sau sáu tháng, kể từ ngày bên cho thuê báo cho bên thuê biết về việc đòi nhà;

    2. Nhà cho thuê không còn;

    3. Bên thuê nhà chết và không có ai cùng chung sống;

    4. Nhà cho thuê phải phá dỡ do bị hư hỏng nặng có nguy cơ sập đổ hoặc do thực hiện quy hoạch xây dựng của Nhà nước.".

              Như vậy, Bộ luật dân sự hiện hành không có quy định là trong trường hợp nào thì các Bên có quyền hủy bỏ hợp đồng (Hậu quả của việc hủy bỏ hợp đồng khác với hậu quả của việc đơn phương chấm dứt hợp đồng) mà chỉ quy định một số trường hợp bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng trong đó có trường hợp: Bên thuê nhà "không trả tiền thuê nhà liên tiếp trong ba tháng trử lên mà không có lý do chính đáng...". Nếu bên thuê nhà mới chỉ chậm thanh toán tiền nhà 1 tháng mà bạn đã "đơn phương" chấm dứt hợp đồng thuê nhà là thỏa thuận trái pháp luật.

             Nếu bạn hủy bỏ hợp đồng thuê nhà thì (hợp đồng không có hiệu lực kể từ thời điểm ký kết) bạn phải trả lại tiền thuê nhà đã nhận. 

             Bộ luật dân sự hiện hành quy định việc đơn phương chấm dứt hợp đồng hoặc hủy bỏ hợp đồng chỉ là hành vi pháp lý đơn phương: "Một bên có quyền đơn phương...Một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng..." mà không cần phải có sự nhất trí của bên kia..., chỉ cần một bên đơn phương tuyên bố chấm dứt hợp đồng hoặc hủy bỏ hợp đồng là được (nhưng phải thông báo cho các bên liên quan được biết), không cần phải có sự thỏa thuận của hai bên. Công chứng viên hiện nay hay bị "nhầm" ở chỗ này (cứ phải bắt tất cả các bên đến lập văn bản, hợp đồng để hủy bỏ hợp đồng!)

            Việc mà công chứng viên đang yêu cầu bạn là "thỏa thuận chấm dứt hợp đồng" chứ không phải là "đơn phương" hay "hủy bỏ" hợp đồng. Nếu bên thuê nhà có một trong các hành vi vi phạm Điều 426 Bộ luật dân sự thì bạn chỉ cần có thông báo gửi đến Phòng công chứng và Bên thuê nhà là bạn chấm dứt được nghĩa vụ đối với Hợp đồng đó.

    Luật sư: ĐẶNG VĂN CƯỜNG - Đoàn luật sư Hà Nội - Website: http://trungtamtuvanphapluat.vn

    Địa chỉ: Số 65B phố Tôn Đức Thắng, Đống Đa, Hà Nội; Điện thoại: 0977.999.896 - 0437 327 407

    - Điện thoại VP: 046.29.29.386 /Fax:0437.327.407

    -Gmail: LuatsuChinhPhap@gmail.com

    - Website: http://luatsuchinhphap.hanoi.vn

    - https://www.facebook.com/luatsuchinhphap

    I. DỊCH VỤ PHÁP LÝ CỦA VĂN PHÒNG LUẬT SƯ CHÍNH PHÁP:

    Tranh tụng + Tư vấn + Đại diện ngoài tố tụng + Soạn thảo văn bản. Cụ thể như sau:

    1. Luật sư bào chữa, tranh tụng trong các vụ án: Hình sự, Dân sự, Lao động, Hành chính, Kinh doanh, thương mại;

    2. Luật sư thay mặt khách hàng: làm người đại diện theo ủy quyền để tham gia tố tụng và Đại diện ngoài tố tụng để giải quyết các vấn đề liên quan đến các lĩnh vực pháp lý; Thương thuyết, Đàm phán hợp đồng; Thu hồi các khoản nợ khó đòi...

    3. Luật sư tư vấn pháp luật: Trực tiếp, bằng văn bản hoặc Email cho các tố chức, cá nhân đối với mọi lĩnh vực pháp luật. Tư vấn theo vụ việc hoặc tư vấn pháp luật thường xuyên cho Doanh nghiệp. Tư vấn thường xuyên cho các Báo điện tử trong mục Giải đáp pháp luật và Dịch vụ luật sư riêng.

    4. Luật sư thực hiện thủ tục hành chính trọn gói: Đăng ký kinh doanh; Xin cấp GCN QSD đất lần đầu, Khai nhận di sản thừa kế, Đăng ký sang tên khi mua bán, chuyển nhượng BĐS, Chuyển mục đích sử dụng đất...

    5. Luật sư soạn thảo: Hợp đồng, Di chúc, Đơn thư và các văn bản pháp lý khác theo yêu cầu.

    II. TƯ VẤN PHÁP LUẬT MIỄN PHÍ cho mọi đối tượng (Liên hệ ngoài giờ hành chính):

    1. Hình thức tư vấn miễn phí:

    Luật sư Đặng Văn Cường thường xuyên tư vấn pháp luật miễn phí qua 3 hình thức:

    - Điện thoại: 0977.999.896

    - Gmail: Luatsuchinhphap@gmail.com

    - Website: http://luatsuchinhphap.hanoi.vn

    - Website: http://trungtamtuvanphapluat.vn

    - https://www.facebook.com/luatsuchinhphap

    2. Thời gian tư vấn pháp luật miễn phí: Từ 19h-21h hàng ngày và cả ngày Thứ 7 + Chủ nhật

    III. BÀO CHỮA MIỄN PHÍ:

    Luật sư Đặng Văn Cường, Văn phòng luật sư Chính Pháp, Đoàn luật sư Hà Nội thường xuyên bào chữa miễn phí cho các đối tượng là: Người chưa thành niên; Người nghèo, Thân nhân liệt sĩ và Người có công với cách mạng.

    Văn phòng luật sư Chính Pháp cần tuyển dụng: Luật sư và Cộng tác viên làm việc tại Hà Nội và trưởng Chi nhánh ở các tỉnh Phía Bắc.

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn Cuonglawyer vì bài viết hữu ích
    longlam (14/12/2012)
  • #232811   12/12/2012

    anngroup
    anngroup

    Sơ sinh

    Hà Nội, Việt Nam
    Tham gia:01/09/2012
    Tổng số bài viết (3)
    Số điểm: 45
    Cảm ơn: 1
    Được cảm ơn 0 lần


    Cuonglawyer viết:

    Chào bạn!

    Hợp đồng (có công chứng) của bạn thỏa thuận như vậy là "trái pháp luật" và bị vô hiệu một phần hoặc toàn bộ hợp đồng. Bộ luật dân sự quy định:

    "Điều 425. Huỷ bỏ hợp đồng dân sự

    1. Một bên có quyền huỷ bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện huỷ bỏ mà các bên đã thoả thuận hoặc pháp luật có quy định.

    2. Bên huỷ bỏ hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc huỷ bỏ, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

    3. Khi hợp đồng bị huỷ bỏ thì hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết và các bên phải hoàn trả cho nhau tài sản đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải trả bằng tiền.

    4. Bên có lỗi trong việc hợp đồng bị huỷ bỏ phải bồi thường thiệt hại.

    Điều 426. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng dân sự

    1. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng nếu các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định.

    2. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

    3. Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán.

    4. Bên có lỗi trong việc hợp đồng bị đơn phương chấm dứt phải bồi thường thiệt hại.Điều 498. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở

    1. Bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà khi bên thuê có một trong các hành vi sau đây:

    a) Không trả tiền thuê nhà liên tiếp trong ba tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

    b) Sử dụng nhà không đúng mục đích thuê;

    c) Cố ý làm nhà hư hỏng nghiêm trọng;

    d) Sửa chữa, đổi hoặc cho người khác thuê lại toàn bộ hoặc một phần nhà đang thuê mà không có sự đồng ý bằng văn bản của bên cho thuê;

    đ) Làm mất trật tự công cộng nhiều lần và ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt bình thường của những người xung quanh;

    e) Làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến vệ sinh môi trường.

    2. Bên thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà khi bên cho thuê có một trong các hành vi sau đây:

    a) Không sửa chữa nhà khi chất lượng nhà giảm sút nghiêm trọng;

    b) Tăng giá thuê nhà bất hợp lý.

    c) Quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

    3. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà phải báo cho bên kia biết trước một tháng, nếu không có thoả thuận khác.

    Điều 499. Chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở

    Hợp đồng thuê nhà ở chấm dứt trong các trường hợp sau đây:

    1. Thời hạn thuê đã hết; nếu hợp đồng không xác định thời hạn thuê thì hợp đồng chấm dứt sau sáu tháng, kể từ ngày bên cho thuê báo cho bên thuê biết về việc đòi nhà;

    2. Nhà cho thuê không còn;

    3. Bên thuê nhà chết và không có ai cùng chung sống;

    4. Nhà cho thuê phải phá dỡ do bị hư hỏng nặng có nguy cơ sập đổ hoặc do thực hiện quy hoạch xây dựng của Nhà nước.".

              Như vậy, Bộ luật dân sự hiện hành không có quy định là trong trường hợp nào thì các Bên có quyền hủy bỏ hợp đồng (Hậu quả của việc hủy bỏ hợp đồng khác với hậu quả của việc đơn phương chấm dứt hợp đồng) mà chỉ quy định một số trường hợp bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng trong đó có trường hợp: Bên thuê nhà "không trả tiền thuê nhà liên tiếp trong ba tháng trử lên mà không có lý do chính đáng...". Nếu bên thuê nhà mới chỉ chậm thanh toán tiền nhà 1 tháng mà bạn đã "đơn phương" chấm dứt hợp đồng thuê nhà là thỏa thuận trái pháp luật.

             Nếu bạn hủy bỏ hợp đồng thuê nhà thì (hợp đồng không có hiệu lực kể từ thời điểm ký kết) bạn phải trả lại tiền thuê nhà đã nhận. 

             Bộ luật dân sự hiện hành quy định việc đơn phương chấm dứt hợp đồng hoặc hủy bỏ hợp đồng chỉ là hành vi pháp lý đơn phương: "Một bên có quyền đơn phương...Một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng..." mà không cần phải có sự nhất trí của bên kia..., chỉ cần một bên đơn phương tuyên bố chấm dứt hợp đồng hoặc hủy bỏ hợp đồng là được (nhưng phải thông báo cho các bên liên quan được biết), không cần phải có sự thỏa thuận của hai bên. Công chứng viên hiện nay hay bị "nhầm" ở chỗ này (cứ phải bắt tất cả các bên đến lập văn bản, hợp đồng để hủy bỏ hợp đồng!)

            Việc mà công chứng viên đang yêu cầu bạn là "thỏa thuận chấm dứt hợp đồng" chứ không phải là "đơn phương" hay "hủy bỏ" hợp đồng. Nếu bên thuê nhà có một trong các hành vi vi phạm Điều 426 Bộ luật dân sự thì bạn chỉ cần có thông báo gửi đến Phòng công chứng và Bên thuê nhà là bạn chấm dứt được nghĩa vụ đối với Hợp đồng đó.

    Đồng ý với quan điểm của LS Cường..

    Nhưng nên xử lý mềm bằng việc cung cấp chứng cứ và yêu cầu Công chứng lập Văn bản cam đoan v/v đơn phương chấm dứt HĐ thuê nhà...căn cứ trên vi phạm của bên thuê....để có số HĐGD

     

     
    Báo quản trị |  

Tư vấn của luật sư có tính chất tham khảo, bạn có thể liên hệ trực tiếp với Luật sư:

Luật sư ĐẶNG VĂN CƯỜNG, Văn phòng luật sư Chính Pháp, Đoàn luật sư Hà Nội

Địa chỉ: Tầng 2, Tòa nhà VP số 65B phố Tôn Đức Thắng, phường Quốc Tử Giám, Đống Đa, thành phố Hà Nội

Mobile: 0977.999.896 - 046.2929.386. Fax: 0437.327.407

Gmail: :LuatSuChinhPhap@gmail.com. Website: http://luatsuchinhphap.hanoi.vn