Giấy tờ mua bán có dấu của ủy ban xã có hiệu lực không?

Chủ đề   RSS   
  • #300975 06/12/2013

    mahongxinhxinh

    Sơ sinh

    Hà Nội, Việt Nam
    Tham gia:05/12/2013
    Tổng số bài viết (1)
    Số điểm: 80
    Cảm ơn: 2
    Được cảm ơn 0 lần


    Giấy tờ mua bán có dấu của ủy ban xã có hiệu lực không?

    Tháng 3/2011 mình có đặt 500tr cho chị A để mua 120m2 đất ở Quốc Oai, HN. Chị A hẹn 2 tháng sẽ giao sổ đỏ, nhưng sau đó cứ khất lần. Khi mình tìm hiểu thì chị A hợp tác với chị B để mua đất này của chị C. Chị B đã trả 80% tiền cho chị C và là người có khả năng làm sổ đỏ.

    Tuy nhiên, vì chị A không giao tiền của mình cho chị B mà lại dùng vào việc riêng nên giờ chị B không chịu làm sổ. 

    Mình có hợp đồng viết tay mua bán với chị A, và hợp đồng mua bán đất do chị C và người nhà ký đã có dấu của ủy ban xã và chữ ký của cán bộ địa chính xã.

    Các luật sư cho mình hỏi hợp đồng mua bán của mình có hiệu lực không?

    Trong trường hợp này mình phải làm thế nào để làm được sổ đỏ?

    Mình có nên thuê luật sư đứng ra giải quyết không? Chi phí cho luật sư trong một vụ như thế nào nằm trong khoảng bao nhiêu?

     

     

     
    37401 | Báo quản trị |  

Like DanLuat để cập nhật các Thông tin Pháp Luật mới và nóng nhất mỗi ngày.

Thảo luận
  • #301008   06/12/2013

    leanhthu
    leanhthu
    Top 50
    Male
    Lớp 12

    Hà Nội, Việt Nam
    Tham gia:10/11/2008
    Tổng số bài viết (1840)
    Số điểm: 18030
    Cảm ơn: 654
    Được cảm ơn 1145 lần


    Chào bạn! Trường hợp của chị tôi tư vấn như sau:

    1./. VIệc mua bán qua tay giữa các chủ sở hữu quyền sử dụng đất khi chưa hoàn thiện các thủ tục sang tên diễn ra khá phổ biến ở Việt Nam. Do vậy việc giao nhận tiền và thỏa thuận giữa các bên cũng như giấy tờ các bên ký kết là một căn cứ khá quan trọng!

    2./. Do vậy chị cần cung cấp giấy tờ mua bán viết tay của chị với chị A, và giấy tờ biên nhận tiền giữa chị và chị A, và Hợp đồng mua bán đất đã được UBND xã chứng thực giữa chị và C.

    3./. Hiện tại do tôi chưa được xem xét hồ sơ thửa đất, cũng như nguồn gốc đất và hiện trạng của đất cụ thể như thế nào để tư vấn cho chị các điều kiện để thửa đất của chị được Cấp giấy chứng nhận quyền sử đụng đất.

    4./. Theo quy định tại Điều 50 Luật đất đai 2003 quy định như sau:

    Điều 50. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá  nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất

    1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

    a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

    b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;

    c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;

    d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

    đ) Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;

    e) Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.

    2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

    3. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn ở miền núi, hải đảo, nay được Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

    4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

    5. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

    6. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này nhưng đất đã được sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ.

    7. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

    8. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có các công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

    a) Có đơn đề nghị xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

    b) Được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng và không có tranh chấp.

    Chiếu theo quy định viện dẫn trên trường hợp của chị đã có Hợp đồng mua bán đất với chị C cũng là một căn cứ để chị xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

    Trân trọng!

    Để được giải đáp mọi thắc mắc vui lòng liên hệ, LS. Lê Văn Thư - SĐT: 0977184216 ; Công ty Luật TNHH Thành Thái

    Trụ sở: Tổ 13, Phường Yên Nghĩa, Quận Hà Đông, Thành phố Hà Nội

    Tel: SĐT 0977184216, Email: luatthanhthai@gmail.com; facebook: https://www.facebook.com/luatthanhthai.vn/; skype: leanhthu307

    Trân trọng!

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn leanhthu vì bài viết hữu ích
    mahongxinhxinh (06/12/2013)
  • #301514   09/12/2013

    Ls.NguyenHuyLong
    Ls.NguyenHuyLong
    Top 25
    Male
    Luật sư quốc tế

    Hà Nội, Việt Nam
    Tham gia:25/04/2011
    Tổng số bài viết (3178)
    Số điểm: 24074
    Cảm ơn: 227
    Được cảm ơn 1266 lần
    Lawyer

    Chào bạn!

    + Thứ nhất, tôi trao đổi về hợp đồng của bạn và A. Vì không biết nội dung  hợp đồng  đặt cọc của bạn như thế nào?

    Để hợp đồng mua bán đất của bạn có hiệu lực trước tiên cũng phải đáp ứng đủ các điều kiện sau:

    Điều 358 Bộ luật dân sự quy định, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự. Theo quy định này thì thỏa thuận về đặt cọc là một giao dịch dân sự, do đó, việc đặt cọc chỉ có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau:

    -  Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;

    -  Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;

    - Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện (Điều 122 BLDS).

    Và việc đặt cọc phải được lập thành văn bản (có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính)

    Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

    Theo hợp đồng, theo thỏa thuận có thể việc trả lại tiền cọc và phạt cọc nếu không giao kết hợp đồng trong thời hạn quy định, do đó, khi bên nhận đặt cọc không tiến hành ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đúng thời hạn thì sẽ được giải quyết theo thỏa thuận. Vì thế, bạn có thể khởi kiện ra Tòa án để được giải quyết đem lại quyền và lợi ích hợp pháp của bạn.

    Trong hợp đồng đặt cọc bên A, trong thời gian 2 tháng kể từ ngày đặt cọc có trách nhiệm hoàn thành các thủ tục để ra công chứng, nếu không bên A sẽ trả lại tiền đặt cọc và bồi thường cho bên bạn bằng số tiền đặt cọc.

    Nếu sau 2 tháng, mà bên A không hoàn thành các thủ tục để ra công chứng, như vậy bên A đã vi phạm hợp đồng đặt cọc đã ký giữa hai bên, đồng thời bên A cũng không chịu ký cam kết với bạn về việc sẽ trì hoãn việc hoàn tất thủ tục để ra công chứng đến khi nào. Do vậy bên A không thể lấy luôn số tiền đặt cọc của bạn vì lý do bạn khởi kiện bên A ra Tòa án và bên bạn không rút đơn kiện kịp hoặc không chịu ký hợp đồng mua bán đất.

    + Thứ hai, hợp đồng mua bán đất giữa  B với chị C có người nhà ký đã có dấu của ủy ban xã và chữ ký của cán bộ địa chính xã.

    Luật số 82/2006/QH11 Luật Công chứng và Nghị định 79/2007/NĐ-CP ngày 18/5/2007 về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký đã phân biệt rõ hai loại hoạt động công chứng và chứng thực; theo đó Công chứng là việc Công chứng viên chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch; còn Phòng Tư pháp cấp huyện, Ủy ban nhân dân cấp xã có thẩm quyền chứng thực bản sao giấy tờ bản chính, chứng thực chữ ký.

    Theo Thông tư 03/2008/TT-BTP ngày 25/8/2008 của Bộ Tư pháp hướng dẫn Nghị định số 79/2007/NĐ:

    Trường hợp thứ nhất, nếu ở địa phương nơi bạn nhận chuyển nhượng lô đất đã có tổ chức công chứng và việc công chứng các hợp đồng, giao dịch đã được chuyển cho các tổ chức công chứng theo Luật công chứng thì Hợp đồng đặt cọc của bạn phải được công chứng tại tổ chức công chứng; việc ủy ban nhân dân phường chứng thực Hợp đồng của bạn là không đúng thẩm quyền. Trường hợp thứ hai, ở địa phương đó chưa có tổ chức công chứng thì Ủy ban nhân dân phường vẫn có thẩm quyền chứng thực Hợp đồng đặt cọc của bạn. Việc chứng thực Hợp đồng do Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện theo trình tự, thủ tục chung. Hợp đồng đã được công chứng, chứng có giá trị chứng cứ không phải chứng minh (trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu); và có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia có thỏa thuận khác.

    Căn cứ trên, hợp đồng mua bán đất giữa B và C, pháp luật quy định bắt buộc Công chứng, chứng thực. Tại thời điểm tháng 3/2011 hợp đồng mua bán đất giữa  B với chị C có người nhà ký đã có dấu của ủy ban xã và chữ ký của cán bộ địa chính xã là hợp pháp!

    + Thứ ba, "..để làm được sổ đỏ?", bạn có nhu cầu mua đất và người có đất muốn bán cho bạn, hai bên giao dịch theo thủ tục chuyển quyền sử dụng đất pháp luật quy định!

    Chúc bạn mọi sự tốt đẹp!

    Lý do nội dung sự việc không đầy đủ nên tôi chỉ trao đổi với bạn thông tin trên!

     

    Trân Trọng!

    Cập nhật bởi Ls.NguyenHuyLong ngày 09/12/2013 05:27:30 CH lỗi

    Để được tư vấn chi tiết xin liên hệ:

    CÔNG TY LUẬT TNHH VILOB NAM LONG chuyên:

    - Tư vấn doanh nghiệp

    - Tư vấn sở hữu trí tuệ

    - Tư vấn đầu tư

    Website: www.nllaw.vn

    Địa chỉ : Tầng 11, Tòa B, Vinaconex Building, Số 57 Vũ Trọng Phụng, Thanh Xuân, Hà Nội

    Điện thoại: 02432 060 333

    Hotline: 0914 66 86 85 hoặc 0989.888.227

    Email: namlonglaw@gmail.com

     
    Báo quản trị |  
    2 thành viên cảm ơn Ls.NguyenHuyLong vì bài viết hữu ích
    mahongxinhxinh (19/12/2013) hadong92 (31/12/2013)
  • #404555   30/10/2015

    kps090
    kps090

    Sơ sinh


    Tham gia:14/06/2012
    Tổng số bài viết (3)
    Số điểm: 30
    Cảm ơn: 1
    Được cảm ơn 0 lần


    xin hỏi luật sư, mình có trường hợp người nhà đã xây nhà ổn định đã có bìa hồng, hiện tại nhà bên cạnh bán 2m đất để bên người nhà mình mở rộng, 2 bên làm biên bản và đã ký và  xác nhận của bên cán sự khối, xóm. vậy giấy tờ đó có giá trị không, giờ mà để xác nhận cấp có thẩm quyền là lên Văn phòng đất huyện hay ở cấp xã? xin cảm ơn

     
    Báo quản trị |  
  • #404612   30/10/2015

    saomaivang
    saomaivang
    Top 500
    Male
    Mầm

    Hà Nội, Việt Nam
    Tham gia:28/06/2015
    Tổng số bài viết (124)
    Số điểm: 929
    Cảm ơn: 1
    Được cảm ơn 37 lần


    kps090 viết:

    xin hỏi luật sư, mình có trường hợp người nhà đã xây nhà ổn định đã có bìa hồng, hiện tại nhà bên cạnh bán 2m đất để bên người nhà mình mở rộng, 2 bên làm biên bản và đã ký và  xác nhận của bên cán sự khối, xóm. vậy giấy tờ đó có giá trị không, giờ mà để xác nhận cấp có thẩm quyền là lên Văn phòng đất huyện hay ở cấp xã? xin cảm ơn

    chào bạn

    trước hết, phải nói với bạn rằng cái biên bản nêu trên chỉ ghi nhận việc hai bên thỏa thuận với nhau. chứ không thể đem biên bản đó để làm thủ tục chuyển nhượng  (2m) đất được.

    nếu gia đình hàng xóm muốn bán 1 phần đất của mình (2m) cho gia đình bạn thì phải làm các bước như sau:

    1.đo đạc, lập hồ sơ kỹ thuật thửa đất (cả 2 thửa của 2 gia đình)

    2. xin công văn cho tách thửa, hợp thửa của văn phòng đăng ký nhà đất đối với phần đất muốn chuyển nhượng

    3.làm thủ tục công chứng việc chuyển nhượng phần đất trên (tại phòng/văn phòng công chứng)

    4.xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới

    chúc bạn thành công

    Mọi thắc mắc cần giải đáp, xin vui lòng liên hệ: 0976850129

    Email: baotrotuphap01@gmail.com

    Ad: 17t4 Hoàng Đạo Thúy, quận Cầu Giấy, Hà Nội

     
    Báo quản trị |