Qua quá trình đọc và tìm hiểu các bản án về các tình huống tranh chấp trong các hợp đồng đặt cọc thì mình có rút ra một số kinh nghiệm, mình viết lại để chia sẻ cùng với tất cả mọi người. Vì các kinh nghiệm rút ra là các quan điểm của cá nhân nên nếu có gì thiếu xót mong nhận được sự góp ý của mọi người.

1. Không phân biệt rõ ràng là tiền đặt cọc hay tiền trả trước

Việc xác định tiền cọc hay tiền trả trước là một điều rất quan trọng để Tòa án làm căn cứ giải quyết vụ án khi tranh chấp xảy ra. Nội dung của đặt cọc thì được quy định cụ thế tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, còn trả trước thì không có quy định nào cụ thể.

A đặt cọc cho B 300 triệu để mua nhà, sau đó bổ sung thêm 200 triệu nữa. Nếu A không mua thì A mất tiền cọc, nếu B không bán thì B phải trả lại tiền cọc và bồi thường một khoản tiền bằng tiền cọc.

- Nếu 200 triệu kia là tiền bổ sung tiền cọc:

+ Khi A không thực hiện hợp đồng thì A mất tiền cọc tức là 500 triệu

+ B không bán thì B phải trả lại cho A 500 triệu và bồi thường cho A một khoảng tiền 500 triệu nữa, như vậy là 1 tỷ.

- Nếu 200 triệu kia là tiền trả trước:

+ Khi A không thực hiện hợp đồng thì A chỉ bị mất tiền cọc tức 300 triệu còn 200 triệu Tòa án có thể xem xét và yêu B trả lại cho A vì số tiền này không phải là số tiền đặt cọc nên sẽ không thực hiện theo nội dung hợp đồng đặt cọc.

+ Khi B không bán: thì B phải trả lại số tiền cọc và đền bù một khoản bằng tiền cọc tức là 600 triệu. Còn 200 triệu kia chỉ là tiền trả trước nên hợp đồng vô hiệu thì B chỉ phải trả lại cho A chứ không bị phạt bồi thường theo hợp đồng đặt cọc.

Lưu ý thứ nhất: Khi đặt cọc phải ghi rõ nội dung nhận cọc và số tiền đặt cọc, trong trường hợp bổ sung thêm tiền thì cũng phải xác định rõ đó là tiền cọc hay tiền trả trước. Điều này ảnh hưởng rất lớn đến quyền lợi của các bên.

2. Đặt cọc mua đất khi đất đang thế chấp cho ngân hàng

Đất đang thế chấp ngân hàng thì không được chuyển nhượng trừ trường hợp được ngân hàng đồng ý. Nếu trường hợp bên bán chưa xin phép ngân hàng mà đã bán thì sẽ làm cho hợp đồng mua bán vô hiệu do vi phạm điều cấm (Khoản 5, Điều 321 và Khoản 8, Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015).

Bản án 456/2017/DS-ST về tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà

Việc đặt cọc cũng cần phân định nội dung đó là tiền trả trước hay đặt cọc như trường hợp nêu trên.

Lưu ý thứ hai: Trong trường hợp đặt cọc mua đất đang cầm cố tại ngân hàng phải hỏi ngân hàng có cho chuyển nhượng hay không rồi mới nên đặt cọc.

3. Nội dung của hợp đồng đặt cọc không ghi cụ thể thông tin của thửa đất, thời gian thực hiện giao dịch

Khi hợp đồng đặt cọc mà không có thông tin cụ thể của thửa đất thì khi tiến hành mua bán dễ xảy ra tranh chấp giữa các bên.

Đồng thời cũng không nêu rõ thời gian thực hiện giao dịch thì đôi khi cũng là một cái cớ để bên còn lại không thực hiện đúng

Bản án vì không xác định rõ thời gian giao dịch trong hợp đồng đặt cọc mà dẫn đến tranh chấp giữa các bên: Bản án 20/2018/DS-PT về tranh chấp hợp đồng đặt cọc.

Bản án 01/2018/DS-PT về tranh chấp hợp đồng đặt cọc. Nội dung bản án liên quan đến việc hợp đồng đặt cọc không xác định cụ thể thửa đất nào.

Lưu ý thứ ba: Xác định đầy đủ thông tin đầy đủ trên hợp đồng đặt cọc: thông tin người giao dịch, thông tin thửa đất.

4. Quyết định đặt cọc khi chưa kiểm tra đất có thuộc quy hoạch hay không

Sau khi đặt cọc chúng ta mới kiểm tra đất có thuộc quy hoạch hay không. Không phải trong mọi trường hợp ta đều bị mất tiền cọc nhưng sẽ tốn thời gian khởi kiện đòi tiền cọc

Bản án 01/2018/DS-PT về tranh chấp hợp đồng đặt cọc

Lưu ý thứ tư: Kiểm tra quy hoạch trước khi đặt cọc

5. Đặt cọc mà không xem giấy tờ gốc

Một số người khi mua nhà đất mà lại quá chủ quan chỉ xem qua bản sao của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà đã vội vàng đặt cọc. Thực tiễn thì có thể xảy ra trường hợp bản sao đó đã cũ rồi còn tình trạng hiện giờ của thửa đất đã được thế chấp tại ngân hàng hoặc bán cho một người khác.

Trong trường hợp này nếu có hợp đồng đặt cọc thì bạn hoàn toàn có thể đòi tiền đặt cọc lại bình thường nhưng nếu bên bán không chịu trả tiền đặt cọc thì bạn lại tốn thời gian kiện đòi tài sản.

Đồng thời nếu hai bên khởi kiện mà việc xác định mình thuộc trường hợp hủy hợp đồng đặt cọc hay hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu thì cũng ảnh hưởng đến quyền lợi của bạn. Nếu hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu thì các bên hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận tức bên bán sẽ chỉ trả lại cho bên mua số tiền cọc. Nhưng nếu hợp đồng bị hủy là lỗi của bên bán thì bên bán phải trả lại tiền cọc cùng với số tiền phạt cọc đã thỏa thuận.

Bản án 456/2017/DS-ST về tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà

Lưu ý thứ năm: Luôn phải kiểm tra giấy tờ gốc của thửa đất rồi mới đưa ra quyết định đặt cọc