DanLuat 2015

Bán tài sản cho Công ty

Chủ đề   RSS   
  • #114664 30/06/2011

    Dangthibichloan

    Mầm

    Đà Nẵng, Việt Nam
    Tham gia:30/03/2010
    Tổng số bài viết (63)
    Số điểm: 985
    Cảm ơn: 25
    Được cảm ơn 2 lần


    Bán tài sản cho Công ty

    Chào mọi người, tôi có trường hợp như sau, mong mọi người giúp.

    nếu tôi là người đứng tên sở hữu lô đất. Tôi thành lập Công ty cổ phần do tôi làm giám đốc, đại diện theo pháp luật của Công ty. Trong trường hợp tôi bán mảnh đất này cho Công ty. Hợp đồng cả bên mua và bên bán đều do tôi đứng tên thì có vi phạm pháp luật không. Mong mọi người giúp.
    Xin chân thành cám ơn
     
    6138 | Báo quản trị |  

Like DanLuat để cập nhật các Thông tin Pháp Luật mới và nóng nhất mỗi ngày.

Thảo luận
  • #114718   30/06/2011

    hiyatuongda
    hiyatuongda
    Top 75
    Male
    Lớp 10

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:02/12/2010
    Tổng số bài viết (708)
    Số điểm: 13611
    Cảm ơn: 604
    Được cảm ơn 532 lần


    Chào bạn,

    Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trong đó, bên mua và bên bán điều là bạn đứng tên ký sẽ không được Phòng công chứng chấp nhận. Hợp đồng này sẽ bị vô hiệu vì không đúng hình thức.

    Do đó, Trường hợp, Bạn không là Chủ tịch Hội Đồng Quản Trị thì Chủ tịch ký HĐ chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bạn.

    Trường hợp bạn đồng thời là Giám đốc kiêm Chủ tịch HĐQT và là người đại diện theo pháp luật của công ty. thì nếu:

    - Lô đất dự định nhận chuyển nhượng chiếm trên 50% tổng giá trị tài sản cty, thì mở cuộc họp Đại hội đồng cổ đông v/v phê duyệt việc nhận chuyển nhượng này; đồng thời, phê duyệt luôn Giấy ủy quyền của Cty (bạn ký) cho 1 cổ đông khác thay mặt công ty ký HĐ với bạn.

    - Lô đất dự định nhận chuyển nhượng chiếm < 50% tổng giá trị tài sản cty, thì chỉ cần có quyết định của HĐQT v/v nhận chuyển nhượng và Ủy quyền cho 1 Cổ đông khác của HĐQT.

    Cuối cùng, bạn (Chủ sở hữu) và người khác được ủy quyền này (tư cách là đại diện của Cty) sẽ ký HĐ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

    Clear Thinking!

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn hiyatuongda vì bài viết hữu ích
    Dangthibichloan (01/07/2011)
  • #114891   01/07/2011

    Im_lawyerx0
    Im_lawyerx0
    Top 75
    Male
    Lớp 4

    Hà Nội, Việt Nam
    Tham gia:27/03/2009
    Tổng số bài viết (729)
    Số điểm: 5940
    Cảm ơn: 110
    Được cảm ơn 363 lần


    hiyatuongda viết:
    Chào bạn,

    Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trong đó, bên mua và bên bán điều là bạn đứng tên ký sẽ không được Phòng công chứng chấp nhận. Hợp đồng này sẽ bị vô hiệu vì không đúng hình thức.

    Do đó, Trường hợp, Bạn không là Chủ tịch Hội Đồng Quản Trị thì Chủ tịch ký HĐ chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bạn.

    Trường hợp bạn đồng thời là Giám đốc kiêm Chủ tịch HĐQT và là người đại diện theo pháp luật của công ty. thì nếu:

    - Lô đất dự định nhận chuyển nhượng chiếm trên 50% tổng giá trị tài sản cty, thì mở cuộc họp Đại hội đồng cổ đông v/v phê duyệt việc nhận chuyển nhượng này; đồng thời, phê duyệt luôn Giấy ủy quyền của Cty (bạn ký) cho 1 cổ đông khác thay mặt công ty ký HĐ với bạn.

    - Lô đất dự định nhận chuyển nhượng chiếm < 50% tổng giá trị tài sản cty, thì chỉ cần có quyết định của HĐQT v/v nhận chuyển nhượng và Ủy quyền cho 1 Cổ đông khác của HĐQT.

    Cuối cùng, bạn (Chủ sở hữu) và người khác được ủy quyền này (tư cách là đại diện của Cty) sẽ ký HĐ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.


    Bạn có thể đưa ra giúp tôi căn cứ pháp lý về việc người được công ty ủy quyền ký hợp đồng mua bán đất (theo quyết định của ĐHĐCĐ) không thể đồng thời là người bán đất ?

    Cám ơn bạn !

    Đời người ngắn hay dài há do ý muốn. Đã biết như thế mà còn tham sống, há không phải là u mê. Đã biết như thế, mà còn sợ chết há không phải là tuổi trẻ lưu lạc tha hương đến nỗi quên cả đường về. Đã biết như thế người chết đi có khi lại hối hận là từng tham sống cũng nên - Trang Tử

    Dịch nghĩa:

    Sống chắc gì đã sướng mà chết chắc gì đã khổ. Sống chết thật ra không khác nhau bao nhiêu. Con người ta khi sống chẳng qua là một giấc mộng lớn. Khi chết đi chính là tỉnh mộng. Không chừng sau khi chết, lại thấy rằng trước đó mình cứ ham sống thật là ngu xuẩn. Sao không chết sớm hơn. Hệt như sau khi chúng ta trải qua một cơn ác mộng đáng sợ, tỉnh lại cảm thấy giấc mộng vừa qua thật quá dài.

     
    Báo quản trị |  
  • #114883   01/07/2011

    Dangthibichloan
    Dangthibichloan

    Mầm

    Đà Nẵng, Việt Nam
    Tham gia:30/03/2010
    Tổng số bài viết (63)
    Số điểm: 985
    Cảm ơn: 25
    Được cảm ơn 2 lần


    Chào bạn hiyatuongda vì câu trả lời rất cụ thể của bạn. Tôi xin hỏi tiếp như sau:

    Nếu Công ty không có tiền để mua lô đất này. Công ty phải vay ngân hàng A để mua và thế chấp lô đất này.
    Sau đó, toàn bộ tiền mặt thu được từ tiền vay sẽ được Công ty dùng làm vốn đối ứng để vay tiếp ngân hàng B để đầu tư công trình trên đất dưới hình thức góp vốn điều lệ theo Giấy phép thành lập công ty.

    Bởi vì thực chất lô đất chỉ do tôi đứng tên trên hồ sơ còn lại tiền mua đất ban đầu đều do các cổ đông góp vào. Do các cổ đông góp đều là anh chị em ruốt nên không có chứng từ gì cả.

    Như vậy đối với Ngân hàng B thì có rủi ro gì không. Bởi vì các khoản trả nợ tiền đất và trả nợ dự án đầu tư trên đất đều lấy từ hiệu quả và khấu hao công trình trên đất. Đồng thời, giá chuyển nhượng sẽ căn cứ vào đâu là hợp lý nhất để thương lượng để bảo vệ quyền lợi cho ngân hàng B.

    rất mong câu trả lời của bạn.
    Xin cám ơn và chào thân!
     
    Báo quản trị |  
  • #114915   01/07/2011

    Dangthibichloan
    Dangthibichloan

    Mầm

    Đà Nẵng, Việt Nam
    Tham gia:30/03/2010
    Tổng số bài viết (63)
    Số điểm: 985
    Cảm ơn: 25
    Được cảm ơn 2 lần


    Chào bạn im_lawyerx0!
    Như vậy là bạn chưa thống nhất với ban hiyatuongda.
    Bạn yêu cầu bạn ấy cung cấp căn cứ pháp lý thì tôi có thể được hiểu rằng bạn không đồng ý với bạn ấy. Tôi rất mong quan điểm của cả hai bạn.

    Hiện nay tôi đang có trong tay một hợp đồng thuê nhà mà giữa một cá nhân với một công ty. Trong đó, cá nhân vừa là chủ nhà vừa đại diện cho Công ty để ký Hợp đồng này. Hợp đồng này vẫn được công chứng.

    Đồng thời, tôi mong các bạn quan tâm đến tình huống tiếp theo của tôi. Và những rủi ro mà ngân hàng cho vay B phải chịu khi cho Công ty vay.
    Xin cám ơn và chào thân!
     
    Báo quản trị |  
  • #115122   02/07/2011

    hiyatuongda
    hiyatuongda
    Top 75
    Male
    Lớp 10

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:02/12/2010
    Tổng số bài viết (708)
    Số điểm: 13611
    Cảm ơn: 604
    Được cảm ơn 532 lần


    Thân gửi Chị Loan!

    Ý kiến câu trả lời trên chỉ là ý kiến cá nhân Hiya,

    Luật Doanh Nghiệp 2005 không có quy định nào về Hợp đồng, giao dịch giữa 1 CĐ với 2 tư cách cùng ký HĐ. Sở dĩ không có quy định này là vì CTCP có ít nhất là 3 CĐ trở lên, vậy nếu người đại diện thao pháp luật của Cty đồng thời là CSH thì có thể Ủy quyền cho Cổ Đông khác ký kết với tư cách của Cty, đây là cách tránh gắt rối với Công Chứng/ Thuế/ Thanh tra/... thông thường nhất được áp dụng.

    Trong LDN có 1 quy định để tránh trường hợp tẩu tán tài sản của Công ty, đó là quy định tại Điều 75.4. Hợp đồng, giao dịch giữa công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên là cá nhân với chủ sở hữu công ty hoặc người có liên quan của chủ sở hữu công ty phải được ghi chép lạilưu giữ thành hồ sơ riêng của công ty." => Hợp đồng, Giao dịch ở đây có thể không bắt buộc phải có công chứng. Tuy nhiên, đối với HĐ, GD phải có công chứng thì Công ty cũng áp dụng hình thức ủy quyền thực hiện để không vướng tại bước công chứng HĐ.

    Một vài thực tế cho em thấy, nếu HĐ được ký  1 người với 2 tư cách sẽ không được Công chứng viên công chứng.

    Vấn đề HĐ thuê mà chị có lại được công chứng em thấy làm lạ, nhưng không đồng nghĩa à không có.

    Chị có thể cho em hỏi có phải?  Công ty chị thực hiện việc công chứng HĐ thuê bằng cách mở phiên họp ĐHĐCĐ/ HĐQT về việc thuê này (có Biên bản và Quyết định) và mời Công chứng viên đến trực tiếp cuộc họp cùng tham gia phiên họp.

    Nếu cách thức trên áp dụng được thì đối với HĐ chuyển nhượng lô đất trên chị làm tương tự là ok. Vì vẫn đảm bảo được sự rõ ràng, minh bạch, pháp luật không cấm chị vẫn thực hiện được và HĐ chuyển nhượng vẫn bảo đảm đúng hình thức. => Không bị vô hiệu.


    Clear Thinking!

     
    Báo quản trị |  
  • #115125   02/07/2011

    hiyatuongda
    hiyatuongda
    Top 75
    Male
    Lớp 10

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:02/12/2010
    Tổng số bài viết (708)
    Số điểm: 13611
    Cảm ơn: 604
    Được cảm ơn 532 lần


    Dangthibichloan viết:


    Nếu Công ty không có tiền để mua lô đất này. Công ty phải vay ngân hàng A để mua và thế chấp lô đất này.
    Sau đó, toàn bộ tiền mặt thu được từ tiền vay sẽ được Công ty dùng làm vốn đối ứng để vay tiếp ngân hàng B để đầu tư công trình trên đất dưới hình thức góp vốn điều lệ theo Giấy phép thành lập công ty.

    Bởi vì thực chất lô đất chỉ do tôi đứng tên trên hồ sơ còn lại tiền mua đất ban đầu đều do các cổ đông góp vào. Do các cổ đông góp đều là anh chị em ruốt nên không có chứng từ gì cả.



    Chị có thể cho em hỏi thêm:

    Vốn đối ứng trong trường hợp của chị được hiểu như ví dụ sau hay không ạ?

    Cty chị thực hiện Dự án đầu tư vốn 10 triệu USD có như cầu vay vốn. Bên cho vay có thể cho Cty chị vay 7 Triệu USD; còn lại # triệu USD Cty chị tự lo để rót vào Dự án. Tuy nhiên, Cty chị đi vay NH khác số tiền 3 triệu USD nói trên. Và số tiền 3 triệu trên được gọi là VỐN ĐỐI ỨNG.

    Không biết em hiểu có đúng không? Nêu đúng chị cho em hỏi Bên cho vay lần 1 là NH A hay NH B?

    Tiếp theo, Lô đất là chị đứng tên mua, thực chất tiền là do các cổ đông khác cùng góp tiền.

    Có phải bây giờ chị muốn Hợp thức hóa Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sang tên Cty, để Cty thế chấp tại NH?

    Vậy tại sao chị không thực hiện hình thức góp vốn để bằng quyền sử dụng đất để không phải nộp thuế thu nhập cá nhân?

    Thân ái,
    P/s: ý kiến cá nhân em gửi chị cùng tham khảo.

    Clear Thinking!

     
    Báo quản trị |  
  • #114995   01/07/2011

    Im_lawyerx0
    Im_lawyerx0
    Top 75
    Male
    Lớp 4

    Hà Nội, Việt Nam
    Tham gia:27/03/2009
    Tổng số bài viết (729)
    Số điểm: 5940
    Cảm ơn: 110
    Được cảm ơn 363 lần


    Nếu so với câu hỏi ban đầu của bạn thì phần tôi muốn bạn hiyatuongda giải thích chỉ là ngoài lề so với nội dung chính.
    Dangthibichloan viết:
    Nếu Công ty không có tiền để mua lô đất này. Công ty phải vay ngân hàng A để mua và thế chấp lô đất này.
    Sau đó, toàn bộ tiền mặt thu được từ tiền vay sẽ được Công ty dùng làm vốn đối ứng để vay tiếp ngân hàng B để đầu tư công trình trên đất dưới hình thức góp vốn điều lệ theo Giấy phép thành lập công ty.

    Bởi vì thực chất lô đất chỉ do tôi đứng tên trên hồ sơ còn lại tiền mua đất ban đầu đều do các cổ đông góp vào. Do các cổ đông góp đều là anh chị em ruốt nên không có chứng từ gì cả.

    Như vậy đối với Ngân hàng B thì có rủi ro gì không. Bởi vì các khoản trả nợ tiền đất và trả nợ dự án đầu tư trên đất đều lấy từ hiệu quả và khấu hao công trình trên đất. Đồng thời, giá chuyển nhượng sẽ căn cứ vào đâu là hợp lý nhất để thương lượng để bảo vệ quyền lợi cho ngân hàng B.

    Tình huống tiếp theo của bạn trình bày có rất nhiều điểm không rõ ràng, và với những nội dung không rõ ràng đó, bạn chỉ nhận được câu trả lời tương ứng mà thôi.

    Bạn nói Công ty vay tiền ngân hàng để mua lô đất rồi thế chấp chính lô đất đó, sau đó, công ty lại dùng số tiền vay đó để đầu tư mà không phải để trả cho người bán lô đất đó. Vấn đề là việc thực hiện biện pháp bảo đảm phải được thực hiện cùng với hợp đồng tín dụng, như vậy, vào thời điểm đó thì lô đất vẫn thuộc quyền sử dụng của người bán chứ chưa được chuyển nhượng sang công ty thì sao công ty có thể thế chấp được. Vì vậy, tôi muốn hỏi bạn, bên thế chấp lô đất là công ty hay người bán ? Hơn nữa, như bạn nói thì số tiền vay (mục đích để mua đất) là để sử dụng vào mục đích khác, liệu người bán có đồng ý việc thực hiện chuyển quyền sử dụng lô đất đó khi mà chưa nhận được tiền trong tay ?

    Tôi cũng chưa nắm rõ hợp đồng vay tiền giữa công ty và ngân hàng B qua lời trình bày của bạn. Nếu bạn thật sự cần lời khuyên chính xác hơn, bạn hãy scan lên đây các bản hợp đồng, sẽ có ích hơn nhiều khi bạn trình bày lại nội dung của chúng. Nếu cảm thấy không thể làm được, bạn lên trực tiếp mang hồ sơ liên quan đến các văn phòng luật sư.

    Đời người ngắn hay dài há do ý muốn. Đã biết như thế mà còn tham sống, há không phải là u mê. Đã biết như thế, mà còn sợ chết há không phải là tuổi trẻ lưu lạc tha hương đến nỗi quên cả đường về. Đã biết như thế người chết đi có khi lại hối hận là từng tham sống cũng nên - Trang Tử

    Dịch nghĩa:

    Sống chắc gì đã sướng mà chết chắc gì đã khổ. Sống chết thật ra không khác nhau bao nhiêu. Con người ta khi sống chẳng qua là một giấc mộng lớn. Khi chết đi chính là tỉnh mộng. Không chừng sau khi chết, lại thấy rằng trước đó mình cứ ham sống thật là ngu xuẩn. Sao không chết sớm hơn. Hệt như sau khi chúng ta trải qua một cơn ác mộng đáng sợ, tỉnh lại cảm thấy giấc mộng vừa qua thật quá dài.

     
    Báo quản trị |  
  • #115136   02/07/2011

    Maiphuong5
    Maiphuong5
    Top 50
    Female
    Lớp 11

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:11/08/2010
    Tổng số bài viết (1612)
    Số điểm: 17654
    Cảm ơn: 1491
    Được cảm ơn 1479 lần


    Chào mọi người,

        Tôi chỉ có vài ý kiến thôi.

        - Thiết nghĩ cá nhân có quyền chuyển nhượng QSDĐ cho pháp nhân (trong đó, cá nhân đó đại diện ký kết HĐ chuyển nhượng), miễn sao việc đại diện đó tuân thủ các quy định của LDN liên quan đến loại hình cty cổ phần. Ngoài ra, đơn giản hơn có thể ủy quyền cho Chủ tịch HĐQT hay thành viên HĐQT hay người khác ký kết theo cách của #0072bc; font-size: 13px;">hiyatuongda đề cập cũng được.

        - Phần 2 bạn #0072bc; font-size: 13px;">Dangthibichloan hỏi vốn dĩ là có mâu thuẫn. Cty vay tiền ngân hàng để nhận chuyển nhượng QSDĐ từ cá nhân, trong đó cty phải thế chấp mảnh đất đó cho ngân hàng. Số tiền vay nhận từ ngân hàng, cty phải thanh toán cho cá nhân hết đó rồi. Trên thực tế cty còn phải bù thêm để trả đủ cho cá nhân vì ngân hàng không thể cho vay đủ 100% giá trị chuyển nhượng.

        Còn việc cá nhân này đứng tên trên GCNQSDĐ nhưng thực chất là do các cổ đông (anh chị em ruột đóng góp) là việc hoàn toàn khác. Vốn cty không thể nhập nhằng với vốn cá nhân. Trên danh nghĩa, số tiền chuyển nhượng sẽ thuộc về cá nhân đã chuyển nhượng. Còn việc chia bên ngoài không liên quan gì đến vốn cty.

        Vài dòng trao đổi.

    Hope For The Best, But Prepare For The Worst !

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn Maiphuong5 vì bài viết hữu ích
    hiyatuongda (04/07/2011)
  • #115300   04/07/2011

    Dangthibichloan
    Dangthibichloan

    Mầm

    Đà Nẵng, Việt Nam
    Tham gia:30/03/2010
    Tổng số bài viết (63)
    Số điểm: 985
    Cảm ơn: 25
    Được cảm ơn 2 lần


    Chào các bạn!
    Trước hết tôi xin chân thành cám ơn các bạn đã quan tâm và chia sẻ quan điểm của mình về tình huống của tôi. Tôi thú nhận là câu hỏi của mình không rõ ràng nên làm rối sự việc. Nay tôi xin trình bày cụ thể như sau;

    Ông A là bác sỹ và Vợ chồng ông ta đang đứng tên sở hữu một lô đất. Ông A và những người thân trong gia đình đứng tên thành lập Công ty cổ phần với phần vốn điều lệ là 60 tỉ đồng. Theo lời ông A thì lô đất nói trên là của các cổ đông trong Công ty, ông chỉ đứng tên hộ. Do mọi người đều là anh em ruột nên không có chứng từ gì cả.

    Công ty thành lập và sẽ đầu tư một bệnh viện trên lô đất đó. Tổng mức đầu là 200 tỉ và Công ty phải có vốn đối vứng là 60 tỉ đồng, ngân hàng A sẽ cho vay 140 tỉ đồng. Thế chấp bằng tài sản hình thành từ vốn vay.

    Các cổ đông trong Công ty thống nhất vay ngân hàng B để mua lại lô đất của ông A. Lô đất sẽ được thế chấp ngân hàng B để vay vốn. Do lô đất này là của tất cả mọi cổ đông nên ông A không thể nhận tiền mà tiền bán lô đất sẽ là tiền chung của mọi người.
    Như vậy, Công ty có tiền để đối ứng cho ngân hàng A  vay xây dựng công trình trên đất, thế chấp cho ngân hàng này bằng tài sản hình thành từ vốn vay. Còn Lô đất sẽ thế chấp cho ngân hàng B.

    Nếu góp vốn bằng chính lô đất đó thì Công ty không có vốn đối ứng để vay ngân hàng xây dựng công trình trên đất. Mặt khác, do ông A đứng tên nên nếu góp vốn thì chỉ thể hiện vốn góp của ông A, các cổ đông khác không có.

    Vấn đề đặt ra là rủi ro gì sẽ đến với ngân hàng A khi cho vay công trình trên đất và giá chuyển nhượng như thế nào là phù hợp.
    Rất mong mọi người giúp. Xin cám ơn!
    .    
     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn Dangthibichloan vì bài viết hữu ích
    hiyatuongda (04/07/2011)
  • #115311   04/07/2011

    Unjustice
    Unjustice
    Top 50
    Lớp 10

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:18/06/2010
    Tổng số bài viết (1342)
    Số điểm: 14949
    Cảm ơn: 152
    Được cảm ơn 1042 lần


    Chào bạn,

    Theo ý của bạn trình bày thì có phải khoản  cho vay mua đất (60 tỷ) là nằm trong khoản cho vay của ngân hàng đối với dự án xây bệnh viện luôn (nghĩa là nằm trong số 140 tỷ vốn mà ngân hàng cho vay để thực hiện dự án). 

    Nếu đúng như vậy thì công ty của bạn hiện tại chỉ có dự án xây dựng bệnh viện và một khoản tiền mặt ít ỏi nào đó để thực hiện dự án (mặc dù vốn chủ sở hữu, trên giấy tờ, ít nhất phải là 60 tỷ để bảo đảm tỷ lệ vốn đối ứng theo yêu cầu của ngân hàng khi cho vay vào dự án xây dựng bệnh viện).

    Nếu được ngân hàng cho vay dự án, thì công ty bạn sẽ được ngân hàng giải ngân 60 tỷ để đi mua đất, khoản tiền này sẽ được quay trở lại công ty (dưới hình thức vốn góp của các cổ đông) để bảo đảm vốn chủ sở hữu 60 tỷ nêu trên là có thực.

    Câu hỏi của bạn thật ra vẫn chưa rõ lắm nhưng mình xin được phép trả lời như sau:

    1 - Rủi ro đối với NH A khi cho vay dự án trên.

    Thứ nhất rủi ro về mặt thực hiện các thủ tục thẩm định khi cho vay dự án, rõ ràng tiền mặt của công ty ở giai đoạn thẩm định là không có (do chưa được ngân hàng giải ngân nên chưa có tiền thật để góp vốn vào công ty).

    Thứ hai, giả định dự án thất bại, thì NH có khả năng thu hồi khoản vay hay không câu hỏi này liên quan đến một phần câu hỏi thứ 2 của bạn. Câu trả lời đối với rủi ro này nằm ở chỗ chuyển nhượng toàn bộ dự án hoặc bán lẻ tài sản của dự án có thực hiện được hay không. Với giả định việc chuyển nhượng toàn bộ dự án cho bên thứ ba là không khả thi và khi bán lẻ các tài sản (máy móc thiết bị khám chữa bệnh ...) thì bị một khoản chiết khấu đáng kể. Vậy khi đó khả năng thu hồi vốn cho vay của ngân hàng chủ yếu vẫn nằm ở giá trị mảnh đất. Để bảo đảm khả năng thu hồi vốn vay, theo mình thì giá trị mảnh đất theo giá thị trường ít nhất phải  bằng tổng giá trị cho vay của ngân hàng vào dự án (140 tỷ). [Dĩ nhiên có một số NH mạo hiểm hơn thì đồng ý cho vay ở mức thấp hơn], trên thực tế NH chỉ cho vay (phần để mua đất) là 60 tỷ.

    2 - Xác định giá chuyển nhượng mảnh đất giữa công ty và chủ sở hữu mảnh đất trên danh nghĩa. 
    Việc định giá này tùy thuộc các thành viên góp vốn, sở hữu thật mảnh đất. Tối thiểu phải là 60 tỷ, nhưng theo mình thì nếu theo đúng tỷ lệ 7/3 (tỷ lệ cho vay của ngân hàng) thì nó nên ở khoảng 87 tỷ. Tuy nhiên nếu cao quá thì số tiền đóng thuế TNCN do chuyển nhượng đất cũng sẽ tăng tương ứng. Tóm lại nó nên nằm đâu đó trong khoảng 60 tỷ đến 87 tỷ.



    Luật được sinh ra để phục vụ con người chứ không phải để cai trị.

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn Unjustice vì bài viết hữu ích
    hiyatuongda (04/07/2011)
  • #115318   04/07/2011

    Dangthibichloan
    Dangthibichloan

    Mầm

    Đà Nẵng, Việt Nam
    Tham gia:30/03/2010
    Tổng số bài viết (63)
    Số điểm: 985
    Cảm ơn: 25
    Được cảm ơn 2 lần


    Chào bạn Unjustice! Cám ơn bạn đã quan tâm đến tình huống của tôi! Tôi xin giải thích thêm:

    Trong tình huống này có 02 ngân hàng cùng tham gia. Ngân hàng A cho vay, công trình trên đất với số vốn vay là 140 tỉ, vốn đối ứng bằng vốn chủ sở hữu của Công ty là 60 tỉ. Ngoài ra, ngân hàng B cho vay 60 tỉ đồng để mua đất (ý bạn đúng vì giá trị mảnh đất phải khongar 90 tỉ mới vay được 60 tỉ).
    vấn đề ở đây là:
    1. Thủ tục mua bán lô đất như thế nào là đúng quy định.
    2. Đúng là tiền mặt tại thời điểm của ngân hàng cho vay đầu tư dự án là không có nhưng hiện nay đã có ngân hàng đồng ý tài trợ rồi nên không lo về tính khả thi của nguồn vốn tham gia dự án.
    Vấn đề là giá chuyển nhượng như thế nào là đúng. Bởi vì, quyền lợi của cả người mua và người bạn đều như nhâu nên họ có thể nâng gái lên để được vay nhiều hơn. Trong trường hợp này làm thế nào để xác định giá chuyển nhượng đúng nhất.
    Xin cảm ơn.

    .
     
    Báo quản trị |  
  • #115332   04/07/2011

    Unjustice
    Unjustice
    Top 50
    Lớp 10

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:18/06/2010
    Tổng số bài viết (1342)
    Số điểm: 14949
    Cảm ơn: 152
    Được cảm ơn 1042 lần


    Chào bạn,

    Theo thiển ý của mình, trên quan điểm của ngân hàng, thì phương án 2 NH cho vay càng rắc rối và rủi ro vì:

    Ngân hàng B cho vay với mục đích cho vay là gì? bên đi vay sẽ lấy nguồn từ đâu ra để trả nợ, nếu nói là từ dự án bệnh viện thì NH B có kiểm soát được nguồn thu của dự án này không và NH A cũng có nguồn trả nợ từ dự án bệnh viện vậy hai NH sẽ phân định như thế nào trong việc quản lý nguồn thu này.

    Ngân hàng A cho vay dự án (giả định xây tòa nhà của bệnh viện và lắp đặt trang thiết bị) lại càng rủi ro vì khó có thể bán tòa nhà của bệnh viện (vì không có quyền sử dụng đất, do quyền sử dụng đất đang được thế chấp cho NH B) để thu hồi nợ.

    Tuy nhiên giả định công ty của bạn, bằng biện pháp nào đó, có thể thu xếp yên ổn với cả hai ngân hàng và vẫn được ngân hàng cho vay thì:

    1 - Thủ tục chuyển nhượng.

    Theo mình không có vướng mắc lớn trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ cá nhân sang công ty khi người đại diện theo pháp luật của công ty cũng là người chuyển nhượng QSD đất. Đây chỉ là vấn đề kỹ thuật bất kỳ văn phòng công chứng nào cũng có thể giúp bạn.

    2 - Xác định giá chuyển nhượng cho đúng

    Ở đây có lẽ bạn đang gặp phải vấn đề người bác sỹ có thể có tỷ lệ sở hữu (khi mua mảnh đất) thấp nhưng tỷ lệ sở hữu vốn góp trong công ty cao. Do đó nếu giá chuyển nhượng QSD đất thấp thì người bác sỹ có thể có lợi (về mặt pháp lý) sau này. Nhưng theo mình đây là vấn đề nội bộ, nếu không giải quyết bằng nội bộ được, thì giá chuyển nhượng chắc chắn phải theo giá thị trường để sau đó mỗi người chủ sở hữu thực sẽ nhận được đúng phần của mình rồi thực hiện góp vốn lại công ty theo đúng tỷ lệ góp vốn ghi trong giấy CNĐKKD.

     

    Luật được sinh ra để phục vụ con người chứ không phải để cai trị.

     
    Báo quản trị |  
    2 thành viên cảm ơn Unjustice vì bài viết hữu ích
    hiyatuongda (04/07/2011) Dangthibichloan (04/07/2011)
  • #115333   04/07/2011

    Unjustice
    Unjustice
    Top 50
    Lớp 10

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:18/06/2010
    Tổng số bài viết (1342)
    Số điểm: 14949
    Cảm ơn: 152
    Được cảm ơn 1042 lần


    Xin lỗi nếu bạn là ngân hàng, bạn sợ các bên kê giá lên để đi vay thì mình e rằng bạn nhầm vì ngân hàng có hệ thống thẩm định giá riêng của họ và họ chỉ cho vay dựa trên giá đã được họ thẩm định.

    Luật được sinh ra để phục vụ con người chứ không phải để cai trị.

     
    Báo quản trị |  
  • #115390   04/07/2011

    Dangthibichloan
    Dangthibichloan

    Mầm

    Đà Nẵng, Việt Nam
    Tham gia:30/03/2010
    Tổng số bài viết (63)
    Số điểm: 985
    Cảm ơn: 25
    Được cảm ơn 2 lần


    Chào các bạn!
    Đúng như bạn unjustice, vấn đề chỗ này là chia sẻ nguồn thu nợ giữa hai ngân hàng. Đồng thời, việc quản lý tài sản thế chấp như thế nào cho phù hợp.

    Vì vậy, chắc chắn sẽ có cuộc họp chính thức giữa hai ngân hàng về các nội dung sau:
    1. Nguồn thu nợ: Do đất không được khấu hao nên nguồn thu nợ chỉ có từ hiệu quả kinh doanh của bệnh viện. Vì vậy, ngân hàng nào cho vay đất thì không được thu nợ từ nguồn khấu hao của bệnh viện.

    2. Việc quản lý tài sản thế chấp. Theo mẫu hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của các ngân hàng hiện nay thường có các điều khoản ràng buộc về thế chấp công trình trên đất tại thời điểm ký hợp đồng và các tài sản hình thành trong tương lai.
    Còn việc thế chấp công trình trên đất của ngân hàng còn lại buộc họ phải yêu cầu khách hàng các nội dung liên quan đến đất nơi công trình tọa lạc.

    Nói thật với các bạn tôi là ngân hàng cho vay để đầu tư bệnh viện nên rất cần các bạn góp ý các nội dung đàm phán để hạn chế rủi ro trong trường hợp này.
    Xin chân thành cảm ơn.   .
     
    Báo quản trị |  

0 Thành viên đang online
-